业界访谈：房地产“营改增”对泉州楼市有何影响

房地产“营改增” 对楼市有何影响

为了进一步减轻企业负担，“两会”期间李克强总理提出，2016年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增。从5月1日起，将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。一时间，房地产“营改增”成为业内热议的话题，那么，营改增对楼市有什么影响？请看三位业内人士的开讲。

“营改增”覆盖房地产行业 剑指去库存

去库存仍然是当下房地产市场的主旋律，近期频繁出台的一系列楼市利好政策，所有动能也都指向一个目标，就是加速去化。

“两会”期间提出了要全面实施营改增，并将试点范围扩大到房地产业、建筑业，同时也将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，短期目标很明显，也是为了加速去库存，而中长期目标则可理解为是为即将改革、扩围的房地产税做铺垫。

房地产业实施营改增对楼市将产生积极影响。具体而言，营改增首先将有助于房企减轻税负，降低成本，相应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，于楼市主体房企而言意义重大，为不少处于转型期的房企提供了“缓冲期”。其次，营改增之后企业即可通过购置不动产抵扣增值税进项税金，意味着所有企业持有不动产的成本将降低，这样那些原本办公条件不好想要改善办公条件的企业，就有可能受此新政刺激而出手购置新办公楼，毋庸置疑，也将进一步刺激写字楼等商业产品的去化。此外，不动产尤其是房地产项目一般进行的交易都是大宗交易，金额也较巨大，实施营改增之后，由于成本的降低，将有效促使土地、项目收购，或将加速房地产行业的整合，从长远看也将有益于行业的良性、健康发展。

营改增是给楼市的一次“加杠杆”，而房地产是实体经济，不同于虚拟经济，因此，杠杆效用的发挥或也需要一定的发酵期，但可以预见，房地产营改增不会是楼市政策的终结，包括前期引起热烈讨论的街区制等新政都将形成一环紧扣一环的连锁效应，对房地产行业产生持续、深远的影响。

淘宝城作为泉州电商总部基地，正是顺应当下实体经济加虚拟经济两条腿走路的行业发展趋势，为入驻园区企业创造全方位的电商配套支持。近期项目再传捷报，泉州市网商产业园鲤城园区即将在淘宝城挂牌，尤其又恰逢房地产实施营改增，势必将在企业及投资者中掀起新一轮购置潮。

政策组合拳 加速信心归位

其实，“营改增”从2012年便开始试点，目前仅有建筑业、房地产业、金融业、生活服务业几大领域未被纳入。而根据李克强总理的最新部署，今年5月1日后这一政策便将“惠及”上述行业，届时所有企业新增不动产所含的增值税将纳入抵扣范围，也就是说企业在有购置不动产需求的情况下，可通过买房来实现减税。

目前，具体的实施细则还未出台，但减少税负、避免重复交税显然是意义深远的，对房地产行业各参与主体的利好也是显而易见的。首先，对房企来说，建筑材料行业营改增后，购买材料等进项所含的增值税将纳入抵扣范围，房企的工程款税负减轻，净利润有望提升，这为身处调整、转型期的房企还有房地产市场都提供了“缓冲期”；而对作为公司、个体工商户的买房者来说，其经营所产生的进项增值税将通过购置不动产而实现重叠税款的两相抵扣，因而，这在一定程度上将激发他们购买商办产品的动力，利好此类产品的去化。

我们看到，从降息降准，到首付比例的降低，到契税方面的优惠，经过一年多的调整，房地产市场已经形成绝佳的买入良机，尤其是在一线城市率先回暖的催化下，春节过后，泉州市场也顺势迎来“小阳春”，市民看房、买房热情有所提高，东海、城东、晋江等区域的各大主力楼盘更是备受热捧，成交上扬明显。而根据计划，随着5月1日营改增新政的施行，企业购买商办类不动产的热情无疑将被点燃，不排除会有不少纳税大户以购置房产的方式来实现税款的抵扣。

当然，目前新政的具体执行措施还未出台，市场反馈的积极程度我们也无法预判，但在这样的市场环境下，我认为信心值千金，更为宽松的政策、更低的入市门槛都将为市场“在静默中爆发”创造条件。尤其是二三季度后，随着东海、城东等板块更多优质产品的陆续放量，市场回温迹象将更为明显。

提升商办物业品质 抢占政策利好

实行“营改增”，或将使得房地产业面临诸多挑战。“营改增”属于结构性减税，理论上来说，这一模式意味着整个行业的总体税负只减不增，但这并不意味着每个房地产企业的税负都会减少。对出现操作失误的房地产企业而言，可能导致税负增加5%以上。而在企业内部管控良好的情况下，实行增值税与实行营业税相比，企业税负大概可降低1个百分点。若想在“营改增”中顺利减负，房地产企业还需加强自身管理，以期合理、合法地抵扣和减轻税负。

“营改增”在房地产方面的利好作用，更多体现在推动商业产品去化方面。全面营改增将把所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，大大降低购置写字楼的支出。或将令企业转变思路，使得目前选择租用写字楼或私人住宅的企业更倾向于自购商办物业。而目前有物业购置需求、全新创业或是正在租赁办公楼的企业将受到更大的触动，或将加快购置商办物业的步伐。这类企业需求的释放，也让房地产企业在后续去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。

目前，泉州有60万左右的纳税主体，只要其中有10%的企业选择购置物业抵扣增值税，就将产生6万套左右的商业物业去化量。对泉州的房地产企业来说，这将是一个极大的商机。泉州拥有天峰、东海泰禾广场等大量优质的在售商业、办公及商住两用物业，这些楼盘在企业管理和建筑品质、物业服务等方面都有着较高的水平。然而，要想吸引更多企业和创业者选择置业，在“营改增”利好带来的企业置业浪潮中抢占先机，房地产企业仅仅作为单纯的物业提供者是远远不够的，更需努力研究当下市场对于商办类产品的需求，提升商办物业的服务水平，提升自身物业的商业辐射能力，给予置业、入驻企业和创业者一定的优惠政策，鼓励他们进行置业。