楼市4个“车轮”跑偏了？今年起，房价或步入10年以上“冷却期”

把房地产看成行走在高速公路上的一辆车，一直以来都是靠4个“车轮”来驱动的。

这4个车轮分别是人口、货币、土地、金融。

1，人口。

万科老总郁亮曾经不无感慨的说过：我们盖的房子，终究是要卖给人来住的。

没有人口的集聚，房子建在那里，就是一堆钢筋水泥。

过去这些年来，越来越多的人口选择从农村走向城市。

1982年，我国流动人口仅仅只有657万人，2015年这个数字达到巅峰，为2.47亿人，2017年这一数字变为2.44亿，2018年再减300万，至2.41亿人。

伴随着人们在城市里扎根落户，我们看到房地产的销售面积，从2000年的年均1亿平米，上升到了现在的17亿平米。

2，货币。

过去这些年，流通中的货币（M2）有多少？

数据显示，1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。

从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。

简单来说，我们身边的食品、衣服、电子产品涨价幅度很小，而多发出来的这些钱，大部分都涌入到了房地产之中，房价不涨才怪。

3，土地。

为什么一二线房价如此坚挺？

原因很简单：土地资源，地价上涨传导至房价，卖地收入驱动当地基础设施建设，进一步吸引人口流入，推高地价和房价。

以2019年为例，2019年全国50大城市合计卖地共4.41万亿，同比上涨19.33%，刷新了历史纪录。

部分城市的卖地收入超过2000亿，其中属杭州最多，达到了2836亿。其余像上海卖地1992亿，广州1864亿，苏州1850亿。

4，金融。

我们回顾一下5年前的房价走势，就能明白金融政策对楼市的影响了。

2014年5月-9月，房价同比涨幅开始转负。

随后的2015年3月至10月，7个月的时间内，央行连续5次下调存款基准利率至1.5%的历史最低值。

到了2015年5月份，房价环比涨幅转正，到了12月份，同比涨速也开始转正。

到了2016年-2017年，一轮前所未有房价上涨潮席卷全国，少则50%，多则翻倍，连名不见经传的小县城房价都能破万。

但是，从2020年的情况来看，楼市的4个“车轮”全都“跑偏”了。

人口方面，根据专家的预测，从2020年至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

劳动力人口的下滑，也是马云曾担心的事，现在来看已经发生了。

他曾在阿里巴巴集体婚礼上说，“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

劳动力人口少了，购房需求的萎缩，将是“自然而然”的事。

货币方面，最近两年，M2的增速一直在8%左右，虽然我们看到LPR已经连续2次调降，但货币发行速度也在下降，这也就意味着，未来涌入房地产市场中的资金将会越来越少。

土地方面，根据克而瑞发布的300城土地数据，2019全年成交建筑面积为23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。

大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位，三四线城市的市场热度更是持续回落，土地市场进一步转冷。

到了2020年，土地市场进一步转冷，零成交成为常态，除了短期风波的影响之外，与三四线城市的吸引力下降也有很大关系。

金融政策方面，我们可以看到央行、银保监会近期反复重申“房子不炒”，3月份也没有跟随美联储降息，房地产市场调控的决心和底线非常明确：房价不能大起大落。

显然，没了这4个车轮的高速转动，房地产想再次反弹的概率，微乎其微。

从最新数据上也能看出，市场正变得越来越冷静。

成交量方面，克而瑞数据显示，2020年2月，34家千亿规模房企合同销售合计约为2414.93亿元，较1月的4037.21亿元环比下降40.18%。

房价方面，国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2月份，房价上涨的城市数量为21个，相比1月份的47个有明显减少的现象。而降价的城市数量增加到23个，呈现明显增加。

3月份还没有过完，要到下个月才能出来，虽然2月份的销售、成交数据与短期事件影响密不可分，但市场热度越来越低，却是不争的事实。

笔者认为，与其说楼市的4个车轮“跑偏”了，倒不如说是房地产市场的人口、货币、土地、金融4个因素开始“纠偏”，回归理性了，这或许意味着楼市一个新时代的来临。

对房价来说，明年起，或将步入10年以上的“冷却期”。

从房改算起，我们的房地产市场已经发展了20多年，目前房地产+加注业占GDP的比重，两者相加占整个GDP的1/7。土地出让金贡献了1/5的广义财政收入。房地产相关税收加上房企所得税，占了整个狭义财政收入的1/6。

房地产+建筑业，一共为中国今天提供了5000万个就业岗位，2010年是2100万个，这10年增长了2.4倍。现在达到了5052万人就业。

但是，虚高的投资、过剩的投机情绪、激进的城市开发，让太多房价与自身承载力不匹配的城市，变得越来越“高估”。

正如那些人口常年流出，到处都在建新区、CBD的县城、地市一样，未来随着市场回归理性，房价高位回落、逐步冷却、“稳中有降”是自然而然的事。

从周期上来看，房改用了20年，2010年至今房价高涨又用了10年，房价冷却也极有可能需要10年以上的时间。

关于房价走势，央媒《经济参考报》最近的回应也颇具深意。

经参头版指出：当前，要在坚持“房住不炒”的总体基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，客观分析新时期房地产行业在我国经济中的地位，在不将房地产作为经济刺激手段的前提下，精准发挥其稳经济的作用。

这段话大有深意：楼市4个车轮纠偏之后，市场回归理性，房价步入“冷却期”，但不代表各个城市的房价会大起大落，正因为房地产在经济当中具有“压舱石”的地位，微幅波动、稳中有降才是未来的趋势。