返租公寓投资十年？投资者们可要擦亮眼睛！

说到投资方式

就不得不提房地产

而近几年

公寓更是如雨后春笋

不断出现在大家视野中

什么是公寓？

公寓并没有一个很严格的界定，通常情况下主要有三种类型：

商务公寓和酒店式公寓，以及住宅类公寓

随着公寓的兴起

还孕育出了一个看似很完美的投资产品

返租公寓

但各大投资者可要擦亮眼睛

千万别上当！

返租公寓可能令你血本无归！

什么是返租公寓？

返租公寓是指房地产开发商以在一定期限内承租或代为出租投资者所购公寓的方式销售公寓的行为。投资者所购公寓由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

返租公寓最吸引人的三要素：

1、前5年的回报直接抵扣房价。

2、每年承诺8%-10%的回报率。

3、十年后开发商承诺原价回购。

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一个购房者投资一套100万公寓，开发商承诺每年8%回报率，前五年回报直接抵扣房价，十年后开发商可原价回购该公寓。

那么，购房者可以得到的回报：

1、购房者购买公寓时就获得24万的回报，100万公寓只需要支付76万就可以。

2、每年获得8万的现金，按照公寓100万的总价，十三年就可以收回成本，并且获得一个产权公寓。

3、若公寓运营不理想，还可以让开发商原价回购，购房者投资资金一点损失都没有。

看完后是不是觉得投资返租公寓零风险、高回报，简直就是完美产品，甚至都有了购买的冲动？

首先大家要清楚，目前我国对于返租公寓仍然采取否定和限制的态度。建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）中明文规定，禁止对未竣工的商品房进行“售后包租”或变相售后返租的销售模式。住房和城乡水利局、最高人民法院等政府机关都曾明确表态，对承诺售后返租、返本销售、约定回购等方式非法吸收资金的房产销售单位将予以严肃处理。

再次，投资者要明确返租公寓可能涉及的几层法律关系。返租公寓的开发商在销售公寓时大多与投资者签订两份合同，一份是与开发商签订的购房合同；另一份是与开发商旗下的公寓运营公司或聘请的公寓运营公司签订的包租合同。这就导致投资者不仅与开发商涉及法律关系，还与公寓运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等多重法律关系。

开发商这样做的目的是为了与投资者的投资回报之间设立防火墙。一旦开发商违约，基于其签订的不是租赁合同，无须为投资者的返租担责。在经营不善时，要么是所谓的经营管理公司承担责任，要么是投资者自己“自食苦果”，开发商则“独善其身”。现实生活中常见开发商在收取投资者巨额房款后携款潜逃的实例，留下一栋栋的烂尾工程和黯自神伤的投资者。

再者，“返租公寓”底层逻辑是以租金支撑业主回报，但公寓的市场回报是无力支撑8%-10%的回报。

根据最新统计数据显示：一二线城市的租金回报是在2%-4%之间徘徊，再加上近些年租赁市场竞争越来越激烈，越来越多开发商涌入到长租公寓市场中，回报率呈现直线下降的态势。

最重要的是，开发商承诺十年原价回购，现实操作中根本不可能实现。

假设你投资的公寓运营良好，每年稳定有8%的回报率，那就意味着公寓也在升值，按照每年5%的升值速度增值，十年以后也会上涨50%，到期后投资者自然不会原价卖回给开发商。但如果公寓运营不好，首先能不能等到十年都是问题，十年时间跨度太长，开发商破产可能性高，或许已无力回购公寓。