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一线城市房价飙涨 全国首套房贷款利率创新低3月起,《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》正式实施。该司法解释的出台将为老百姓的房子等财产带来哪些影响?为此,记者采访了上海财经大学法学院教授朱晓喆。
“拆围墙”引发关注
就在《物权法》司法解释实施前夕,中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”
一石激起千层浪,网上一时掀起了“拆围墙”之说的热议。朱晓喆认为,“已经建好的围墙不可能说拆就拆,这其实是一种过度解读。”
他表示,现在居民取得的《房地产权证》,是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、构筑物。在居民单套房屋的建筑面积中,既包含套内面积,也包括公摊面积,因此从《物权法》角度分析,围墙不可能说拆就拆。
值得注意的是,在最高院近日举行的新闻发布会上,最高院民一庭庭长程新文也回应了备受关注的开放封闭小区话题。
他表示,“目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。”
预售房子后
房产商想“改嫁”怎么办?
消费者已经通过预售购买房屋,由于房价上涨,但开发商想“改嫁”怎么办?
尽管《物权法》中规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但在实践中,仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。为此,新司法解释对《物权法》所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的!
“当然,也要防止过度扩大适用面的情况。” 朱晓喆表示,比如在二手房中,买卖双方还没有完成产权交易、是否可以出租的问题,只要不改变权利的所有权,并不禁止出租,避免打击面过大。
责任编辑: qz_loupan_com
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