“打新潮”降温，泉州楼市预期风向变了

“笙歌归院落，灯火下楼台”。

泉州楼市降温的背后，情绪正在明显出现反转，反转的关键，在于“约谈”后一系列变化对心理预期造成的极大冲击。

先是关于一手房新的政策完善规则即将落地的传闻，随后二手房的秩序整顿强势开启，泉州联合十部委为期半年的泉州二手房交易秩序的整顿，叠加银行贷款额度紧张、贷款利率的提高，让泉州7月份之后的二手房市场速冻，成交快速回落。

我们回想下，泉州这波狂热的行情，启动于2016年下半年，当时，促使大家拼命冲进楼市“买买买”的最核心因素是什么？

是预期。

2016年，厦门客率先启动了泉州行情，他们为什么疯狂前往泉州楼市扫货？

因为厦门房价太高了，泉州房价太低了，低如白菜价；厦门楼市先行的时间差，让这波投资客看到了上涨获利的预期。

2017年开始，泉州长达五年买房热情不减，还是因为预期。

“恐慌性购买”背后的是对泉州房价看涨的预期情绪。

彼时，泉州楼市已经让许多人形成了一种共识，那就是持续向好。

这种共识，传递给市场的预期是：买到就能赚到。

为什么买到就赚到？因为确定性（一手严格限价，二手房价差形成）。

既然买房就能赚钱，那为什么不买？

这种预期的共识一旦形成，买房就会形成源源不断的力量涌入，快速消化在售存量。

于是，我们看到相关部门在政策调控上，主要围绕新房预期的调控启动，核心以下三点展开：

1、严格限价，在售存量房价压低，制造不涨价的预期，从而减少投资风潮。

2、从供需上进行管理，出台“保刚需”政策，希望在尽量照顾刚需的基础上，缓解供需矛盾。

3、完善规则（取消线下排队，线上认筹派号、公正摇号选房等），尽量让制度和规则更规范和公正。

这些举措之后，泉州新房的不涨价的预期效果立竿见影。

但是，短期内大量的需求产生，快速地吸纳了一手房房源的供应，使得市场的供需矛盾进一步突出，又因为种种因素（片区改造推进周期长、净地少、一些事件的出现等），泉州主城的土地供应较为有限，加上价格炒作影响下，进入2019年之后，泉州二手房价迎来全面快速上涨，与同区域的一手新房形成较为大的倒挂，进一步加剧了投资风潮。

“比如，利用倾向刚需政策，通过落户的刚需名额参与摇号”，“比如跨县区买房限售五年，同样入手前落户，减少限售年限”。

甚至在这波风潮中，激活了大量沉默的房票，使得每个符合条件的人都想参与，因为“打新”后的价差获利实在太过于诱人。

如今，市场出现预期的反转，还源于房产调控背后的市场三大变化：

一是教育平权改革。作为此轮泉州上涨领头，泉州的房子“裂变上涨”，极大改变了购房者情绪，随着教育平权的举措陆续出台，泉州二手房特别是“头部” 势必将不再坚挺，未来随着政策的持续跟进、落地泉州，降温是确定性事件。

二是信贷政策不断趋严趋紧。银行放款额度紧张，利率持续走高，首付比例提高等，直接降低了二手房的流动性。日前的城东法拍房流拍、城东新盘刚需摇号部分弃选，很大程度上跟信贷政策变化有很大关系。

第三，土地和新房供应结构正在发生变化。未来房地产调控的方向已经非常明确，就是“限地价”、“限房价”、“稳预期”。未来新出让的地块房价大幅度拉升的可能性小了，随着更多新房出现，直接冲击当下拔高的二手房价，随着时间的推移，这种严重倒挂的价格将趋平。

这些变化，直接带来的影响是，赚钱的确定性被打破了。

这就意味着，如果你已经接了高价的二手房，有可能高位站岗；

你买了限售新房可能被套七八年，你买了没有倒挂的板块可能现在就不赚钱……

市场的分化已经开始了，叠加还可能随时警示的手段，比如二手房指导价、房产税等，暗示你的持有成本可能增加。

在关于共同富裕大趋势上，房地产将以“双轨制”并行，保障性租赁住房、保障性公租房、共有产权房等配套政策，虽然不直接影响房价，但势必将分化瓦解房价的快速上涨的预期。

是的，一切围绕预期的大调控已经开始：

未来泉州新房严格限价的慢涨趋势，二手房价格开始松动的现状，以及时不时拿来敲打市场的靴子，保障性举措的配套政策……将让楼市的发展路径变得清晰可见。

未来，不是所有的楼盘倒挂都有价值，也不是所有“打新”能买到就赚到，当买到的房子不涨或者微涨，有经验的购房者自然心中有一笔账，预期变化，市场也就跟着变化了。

在这种判断之下，内参认为：

1、泉州真正意义上的红盘已经不多了，随着这波红盘的即将入市，将是市场难得的狂欢。

2、“打新潮”将会降温，全城都是热销盘的场景将不复存在，一些位于远郊、或者新区没有核心优质配套的房子，大概率现在买入价就是天花板价格。

3、不是所有的楼盘倒挂都有价值，也不是所有“打新”能买到就赚到，买房一定要结合自身需求形成独立判断思考。

4、高价不能碰，接下来势必要承受一段时间的压力了。

5、未来核心区的优质次新房，价值进一步凸显，特别是应对三胎时代的四房甚至五房产品，虽然这样的二手房笋盘仍有，但越来越少了。

6、过去的五年，极限地价和严格限价下，已经很少出现优质品质的新房了，随着规则的改变，这种情况有望得以打破，所以大概率接下来的市场好产品将会越来越多，机会留给愿意等待发现的人。