成片开发成本约53亿！泉州南埔山片区将规划幼儿园至高中

用地约1073亩，

开发成本53.65亿元

泉州南埔山片区

土地征收成片开发方案发布！

片区将形成生态居住为主、

兼含生活配套与科创服务功能片区，

预计规划高中部18班，初中部30班，

小学36班，幼儿园18班！

近日，泉州市丰泽区人民政府发布关于泉州市丰泽区2021年度第二批次土地征收成片开发方案（丰泽区南埔山片区改造建设项目）（征求意见稿）公示。

1.基本情况

本方案范围位于位于泉州市丰泽区华大街道和城东街道，地块位毗邻北迎宾大道（324国道），对外交通十分便利，区位优势明显。

本方案涉及丰泽区城东街道新前社区和华大街道城东社区、南埔社区、新铺社区，共涉及2个街道4个社区；涉及城东街道、华大街道2个国有单位；不涉及省级/国家级开发区。根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总面积71.5383公顷，涉及农用地16.6009公顷（其中：耕地净面积3.5587公顷），建设用地54.6464公顷，未利用地0.2910公顷。

2.必要性分析

(一) 城市形象提升需求

方案地块位于泉州市中心片区的城东双阳组团的西南侧，紧临清源山、华侨大学及城东火车站片区，是泉州中心城区“东进、南下、北优、西控”中东进的重要节点。随着泉州近几年的发展，城东片区重要性越发凸显，作为城东片区重要门户区域的南埔山发展面临较大的改变。当前南埔山现状多为低矮的厂房及民宅，门户形象缺失，方案地块的建设是提升南埔山片区旧村生活品质、提升生态环境、提升城市活力需要，是构建泉州东门户形象展示带的需要。

(二) 顺应周边发展、提升人居环境需求

近年来城东片区发展迅速，城市化进程加快，周边配套的逐步完善，但南埔山内村庄无序扩展、交通不成系统、开放空间缺失、景观环境较差，公共服务功能不完善，与城东片区的发展规划差距较大。随着人们生活水平的逐渐提高，对居住条件的要求日渐提高，在满足了基本温饱基础上，改善自身居住环境成了人们迫切的愿望。在南埔山片区整体规划开发的策略下，方案地块通过城市设计引导，科学规划和调整建筑空间布局，塑造主干道沿线的城市形象，切实改善城市环境，为居民提供良好的生活环境，构建优美宜居环境，有效提升居民的幸福感和满足感。

(三) 完善片区城市综合功能的需要

方案地块毗邻北迎宾大道（324国道），区位优势明显，片区内建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，严重影响了土地利用价值与经济、社会综合效益的提升，本次成片开发将进一步破解空间发展瓶颈，有利于优化城市功能，加快完善区域内基础、公建等相关配套，增强都市承载能力，补足民生短板，同时也有利于盘活区域内的低效用地，提高土地利用效率，实现存量土地价值提升。通过对该区域的建设，不仅有利于引领周边地区形成空间有序的现代城市形象，对完善南埔山片区综合服务功能、打造市区经济新增长点具有重要作用。

3.主要用途、实现功能及公益性用地比例

本方案用地总面积71.5383公顷，主要用途为城镇住宅用地、城镇道路用地、教育用地、公园绿地、防护绿地，方案地块将结合南埔山片区发展需求，形成生态居住为主，兼含生活配套与科创服务功能片区。

公益性用地包含城镇社区服务设施用地、文化用地、教育用地、社会福利用地、城镇道路用地、环卫用地、消防用地、公园绿地、防护绿地和文物古迹用地，面积合计33.4919公顷，占用地总面积的46.82%，符合自然资规〔2020〕5号文规定。

4.拟建项目与实施计划

本方案用地总面积71.5383公顷，其中涉及已完成实施面积为0.1889公顷，故拟安排实施项目面积71.3494公顷，计划实施周期为2021年-2023年，3年内实施完毕。

5.效益评估

(一) 土地利用效益

本方案通过土地利用开发，合理安排建设用地规模、结构和布局，将方案地块建设为集生态居住、人文休闲于一体的高品质生活社区，在用地紧张的中心城区中释放出新的发展空间，有效提升了现有土地使用效益。方案地块建设满足片区发展定位，采用土地复合利用方式，实施范围的居住用地容积率控制在1.3-2.6之间、商住混合的容积率控制在3.2，商业设施用地容积率控制在1.3-1.5之间，商务设施用地容积率控制在2.0-3.5之间，公共服务设施和市政公用设施容积率控制在0.5-1.2之间，有利于优化片区建设用地空间布局，提高城市建设紧凑度，提升建设用地集约利用水平。

(二) 经济效益

经测算，本方案成片开发成本约为53.65亿元，主要包括：土地征收费用0.27亿元、用地报批费用0.54亿元、房屋拆迁安置补偿费33.67亿元、安置房建设费用5.01亿元、公共及基础设施配套建设费用5.48亿元、融资成本7.00亿、其他费用1.68亿元等。实施本次成片开发，预计可出让城镇住宅用地35.7025公顷、商业用地2.3439公顷，根据控规可得出，出让地块总建筑面积82.5747公顷，按照丰泽区该片区基准地价并结合周边近期土地出让房屋楼面价测算，可获得出让金约为57.92亿元（扣除财政提留费用）。因此，土地征收成片开发方案预计可获得土地收益约为4.27亿元，有效提升了地区的土地利用效益。

(三)社会效益

1、增加就业机会，提高当地居民收入水平

方案成片开发的实施，商贸发展、餐饮娱乐、城市管理公益性岗位等需要大量的人力资源。方案地块商业服务业用地2.3439公顷，居住用地36.0305公顷，分别按150人/公顷，30人/公顷的经验值测算，预计可产生1432个就业机会。

2、保障居住需求，改善区域设施服务水平

本次成片开发方案规划城镇住宅用地35.7025公顷，预计可以容纳居住人口1.5万人；规划教育用地8.2873公顷，预计规划高中部18班，初中部30班，小学36班，幼儿园18班，满足开发区内教育资源需求；规划城镇道路用地13.7014公顷，有利于完善交通网络，加强区内的交通联系；规划商业用地0.8179公顷，商业及服务设施的配套，满足了项目区内职工、外来办公人员居住、就近购物等消费需求，提升生活便利度与满意度。

(四)生态效益

成片开发规划的防护绿地及公园绿地将有效恢复生态绿化功能，改变城市环境，在减少水域污染、保持水土、涵养水源、降低噪音等诸方面发挥显著作用，使成片开发区域生态环境实现良性循环，实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展。

关于南埔山片区

据悉，南埔山片区片区位于丰泽区城东组团，西北侧背靠清源山，南至324国道，北至通源街。片区总用地面积2961亩，规划定位为集生态居住、人文休闲于一体的泉州城东高品质生活社区，主要功能以居住为主导，彰显生态与人文的综合片区。

根据泉州自然资源和规划局发布的《南埔山片区控制性详细规划》，南埔山规划如下：

规划名称：泉州市南浦山片区控制性详细规划

规划地点：南浦山片区（涉及丰泽区华大街道、城东街道部分辖区）

规划范围：东北至通源街、东南至北迎宾大道、西北至古塔山东麓。总面积约197.86公顷。

人口规模：规划控制总人口约3万人。

规划结构：规划区形成“一核三带四区”的规划结构

一核：南浦山生态绿核

三带：通源街山水景观带；海韵街山水景观带；北迎宾大道城市形象展示带

四区：东部商住片区、西部居住区、北部产业片区、中部生态游憩公园

道路交通系统：规划区道路结合南埔山公园形成多层环状、半环状曲线的城市道路系统。规划区内道路按其使用性质分为①城市快速路：包括北迎宾大道（75米）和刺桐路北拓线（ 60～90米）；②城市主干 道：包括通源街（75米）和海韵街（40米）；③城市次干道：包括毓才街、 环山北路、 环山南路等，断面宽度24～30米；④城市文路：包括南华路、 蓬莱路等，断面宽度12～18米。

单元控制指标体系：本次规划区隶属于城东片区350501-15 分区单元，以道 路为界划分为350501-15-A和350501-15-E两个基本单元，每个基本单元依据不同使用性质共划分为64个地块。

350501-15-A基本单元位于片区北侧，以通源街、北迎宾 大道、 海韵街、 刺桐路北拓线为界。主导用地性质为居住，总用地面积约124.5公顷，总建筑面积约122.9万平方米，居住人口约1.26万人。

350501-15-E基本单元位于片区南侧，以海韵街、北迎宾 大道、 高铁快速联络线、 古塔山东麓为界。主导用地性质为 居住，总用地面积约73.4公顷， 总建筑面积约75万平方米，居住人口约1.77万人。