重磅！央行突发“降息“，将对泉州楼市产生怎样影响（附泉州最新购房政策汇总）

2019年11月5日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。今日不开展逆回购操作。

这是一年多以来，央行首`次调整1年期MLF的利率。而今年利率制度改革之后，1年期MLF成为LPR（贷款市场报价利率）的锚。业内人士分析认为，MLF下降，导致LPR有下降空间，这对实体经济、股市、楼市，都是好消息！

1 什么是MLF？

中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF）是中国人民银行于2014年9月创设，是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式开展。发放方式为质押方式，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。

其主要作用是，通过调节向金融机构中期融资的成本来对金融机构的资产负债表和市场预期产生影响，引导其向符合国家政策导向的实体经济部门提供低成本资金，促进降低社会融资成本。（百度百科）

随着LPR改革，LPR将逐步替代贷款基准利率，在银行贷款定价中起到“锚”的作用，所以今后再谈降息，通常就是指调降MLF等货币政策操作工具的利率水平，而非下调贷款基准利率。

2 央行为什么在这个时间点降息？

MLF利率是央行货币政策走向的“窗口”，自8月17日央行宣布LPR挂钩MLF利率以来，资本市场的视线已经从基准利率转移到了MLF利率，而MLF利率何时下调，有多大的空间也成了大家最关心的问题。

此前9月MLF下调利率预期多次落空，不过有业内人士认为，四季度政策利率（MLF、TMLF）还有调降的空间和必要。

国泰君安证券认为MLF利率下调超市场预期：

一是在于事件发生的背景是高通胀阶段（CPI连续数月超过3%），高通胀期间降息，历史罕见；

二是在于此次MLF利率下调是上一轮加息周期结束以来的首`次政策利率下调操作，进一步实锤了国内降息周期开启（我们一直认为LPR利率首`次下调就是降息周期的开启）。

那么央行为什么在这个时间点降息？国泰君安证券分析有如下四点原因：

一、缓解猪通胀的担忧。本轮CPI破3的推动力来自于猪价的失控上涨，而非货币超发导致，这和历史上的高通胀时期有一定差异。　　

二、降低发生滞涨的风险。　

三、继续压低社会融资成本。央行此次下降MLF利率，相当于继续压低LPR利率，给市场传递出继续压低社会融资成本的信号。　

四、修复中美货币政策周期错位。因为种种原因，过去半年中国的货币政策周期和海外出现了一定的错位，在当前中美关系趋于缓和、汇率贬值压力不大、中美利差较厚的情况下，适当调降政策利率的空间是存在的。

综合多位分析人士看，这或许是央行与银行之间博弈的结果。

财新智库莫尼塔研究董事长、首席经济学家钟正生表示，银行压缩风险溢价的空间和意愿有限，10月LPR报价结果维持9月水平不变就已充分说明了这一点，即银行LPR报价与MLF点差并未调降。这有经济处于下行周期，使得银行资产负债表承压的因素，但某种程度上看，央行与银行间的博弈也难以避免。

中信证券固收团队表示，9月份以来通胀维持高位、金融数据小幅超预期、中美贸易摩擦缓和、降息预期落空等利空集中兑现，债券利率出现了明显的向上调整过程，直接推升了企业直接融资成本的上行。本次MLF降息是响应国务院对降低企业融资成本的要求。

江海证券认为，此前LPR下调是依靠压缩利差，而这无疑将压缩银行的利润，10月LPR利率没下调，说明银行不愿意压缩利润，因此如果要降低资金成本，就需要压低MLF利率水平。

今日MLF操作对11月LPR报价结果有较强的指导作用。随着此次MLF小幅降息5个基点，预计11月LPR报价结果会相应的有所下调。有分析就预计，本次小幅下调MLF操作利率降低LPR报价基准、压低银行资金成本，11月LPR报价或将下行5bp~10bp。

3 对楼市有什么影响？

今年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。目前已进行了三次LPR报价。

总体看，三个月来LPR下调幅度呈逐渐收窄态势——8 月20日一年期LPR下调10bp、5年期以上LPR下调5bp；而9月20日一年期LPR下调5bp、5年以上LPR维持不变；10月21日，两者利率均未变动。

10月LPR保持稳定，说明商业银行资金成本很难进一步下降。11月20日LPR将进行第四次报价，央行11月初下调MLF利率，有助于引导LPR下行。

中原地产首席分析师张大伟认为，MLF一年多来首`次下调，也就代表了11月20日的LPR下调成为定局，对楼市有以下几点影响：

一、MLF降低，心理影响大于实际影响。全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的轻微下调。整体看，全社会贷款成本都有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

二、后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

三、LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。

四、年末最后2个月还有降准与LPR降低的出现可能性。

著名财经评论员刘晓博认为，当1年期MLF利率走低的时候，我们可以认为“政策利率”走低了！

这次把政策性利率调低5个基点，为11月20日的LPR利率调整（正式降息）埋下了伏笔。估计到时候，1年期和5年以上的LPR利率，都会有至少10个点的降幅。

其中5年以上LPR利率，就是房贷利率。预计11月20日会小幅下调5年以上贷款利率。即便这次不调，12月也会下调。从这个利率的走向，可以窥测央行对房地产市场的看法。

现在，经济下行压力加大。各地楼市普遍偏冷，让楼市适度回暖是趋势。事实上，多个城市已经有所放宽，包括限购、限价措施的放松，以及“以引进人才”为名的刺激“购房需求”的举措。

但央行仍然非常矛盾，这从今天MLF的数量可以看出来。虽然降息5个基点，但只放出了4000亿资金，而今天到期的MLF资金是4035亿元。说明央行仍然是非常谨慎的。

但另一方面，在CPI达到3%的时候，央行仍然选择了小幅降息，这是非常不容易的。说明稳增长任务更重要。

历史上央行每次降息一般是25个基点，跟美联储一样。今年采取了“挤牙膏式降息”，常常出现5个基点的降息幅度。这种降息，显然主要带有安抚性质，是一次利好多次使用。

4 泉州现行楼市政策汇总

◆综合自：中国基金报、刘晓博说财经、大伟看楼市等