如何让“小区生活”更有幸福感？关注新修订的《福建省物业管理条例》

石狮的小区越来越多，人们也越来越喜欢居住在小区里，因为小区人居环境较好，有什么事情，往往也都会得到物业公司的帮助，对于小区来说，物业公司就是一个“管家”。不过，近年来，物业公司与业主之间也常会发生一些纠纷，如何规范管理，如何明晰彼此的职责，让“小区生活”更有幸福感呢？新修订的《福建省物业管理条例》于今年元旦起实施。此次修订着力解决物业管理中多个“老大难”问题，因此而备受关注。

康城美墅小区里，物业人员在修理草坪

喜欢生活在有物业的小区

2月28日下午，建德花园门口，一名身穿制服的保安坐在岗亭里。岗亭玻璃窗上方，有显眼的几个字：“来访请登记，业主请刷卡”。外出返回的陈女士习惯性地向岗亭内的保安点头示意，并掏出门禁卡“刷卡”后，推开铁门走进了小区。小区里地面整洁，楼房前的绿化树修剪有型，这些让陈女士觉得很舒心。

陈女士说，这个小区已经建了十五六年。她一家人从石狮乡下搬到这里住也有七八年时间了。“以前住在村子里，房子是自己建的，够宽敞，所以刚搬到小区居住时，有很多不习惯的地方，时不时还想着乡下的房子。不过现在让我选择的话，我肯定选择住在小区里，因为住在小区里，生活更方便、更舒心。”聊起“小区生活”，陈女士说自己现在已经习惯在小区内生活了，偶尔回到乡下房子，往往住一两天就回到小区里来。在陈女士看来，在小区里居住，只要和左邻右舍关系处好了，物业公司把小区管好了，那住得就比较舒心。

居住在百德康桥的吴先生，对于“小区生活”也越来越“依赖”了。在与其交流中，年近六旬的吴先生告诉记者，他以前一直居住在自建房里，那时看到身边亲戚、朋友搬到小区套房里居住，他有些难以理解，“为什么要住到小区里去呢？自建的房子，有天有地的，不是更好吗？”以致孩子在百德康桥买了房子后，让他搬去一起住，他都有些不愿意。但当他真正在小区里生活了一两年后，他就喜欢上了“小区生活”。

“上下楼有电梯，不用爬楼梯，出门十分方便；小区里环境卫生不错，有时嫌家里待得闷，就到小区里散散步，或者找些邻居聊聊天……”吴先生说，他身边许多亲戚、朋友，现在几乎都是住在小区里。
不过，同样是“小区生活”，在不同小区里生活，业主的幸福感差别很大，这除了小区建筑结构、小区绿化等“硬件”因素外，吴先生认为，与小区的物业管理水平有很大的关系，“如果没有物业来管理，或者物业管不好，小区可能就变得很混乱，环境卫生不好不说，到时可能小区安全都难以得到保障。”

据吴先生介绍，他有一个亲戚住在一个老旧小区里。那个小区房子建得还不错，室内面积大，南北通透，还有一个大阳台，只是小区比较小，没什么绿化，再加上物业管理得不好，小区内不仅卫生差，而且因停车的事情，业主之间关系也闹得比较僵。他那亲戚在里面住了几年就受不了，后来便又去买了套房子，搬到新房住了。

小区供水、消防、电力等设备都需要定期检查、维护

物业管理中的各种“尴尬事”

小区需要物业管理，但在物业管理过程中，小区业主、业委会、物业公司，这三者之间如何平衡关系，明晰各自的职责，这显得十分重要。但在“小区生活”中，这三者的关系往往没有理顺。再加上人们在物业管理方面法律法规意识的淡薄，使得物业纠纷呈逐年增多的态势。

来自石狮法院的统计数据显示：该院受理的各类物业纠纷案件数量逐年递增，近四年的数据分别为：2015年71件，2016年82件，2017年149件，2018年239件。从数据上可以看出，物业纠纷数量正在以一个较快的速度增加。究其原因，一方面，是因为近些年来，石狮城市发展较快，住宅小区不断增加，物业纠纷的“基数”自然也随之增多；另一方面，在小区的发展中，相关的法律法规普及率、知晓率都比较低，由此导致一些物业纠纷的发生。除此之外的原因还有：一些物业公司管理服务水平不高，一些小区没有业主委员会或业主委员会不作为，开发商遗留问题等。

采访中，记者了解到，石狮法院受理的物业纠纷案件，超过九成系物业公司向业主追索物业费的案件。事实上，这些案件中，一半以上的标的额都在一万元以下。而一些业主之所以不愿意交物业费，提出的“抗辩”事由，要么是“我都还没有装修，没搬进去住，为什么要交物业费”，要么是“物业公司管理没到位，我那问题都还没有帮我解决，我还交什么物业费”。只是提出这些“抗辩”事由的业主并不知道，对于“未入住要不要物业费”以及“什么情况下业主可以拒交物业费”都有规定，并非想不缴物业费就可以不缴的。据法院介绍，在审理案件过程中，当他们就物业费的相关法律规定向业主阐释时，一些业主才明白“原来如此”，还有不少业主，在收到物业公司的律师函，咨询法律专业人士后，知道自己理亏，便主动补缴物业费，物业公司也因此而撤诉。

采访中，一些物业公司管理人员告诉记者，如果不催缴物业费，一些业主便一直拖着，而物业公司每个月都要有不菲的支出。“很多业主可能以为，物业公司做的事情很简单，就是看看门、做做卫生。事实上，一个正规、称职的物业公司，不仅会把好‘小区门’，做好小区的环境卫生，养护好小区内绿化树和花花草草，而且还会做好小区内各种设施、设备的维护工作，而后者虽然更为重要，却往往被业主们所忽略。”一物业公司负责人告诉记者，现在的小区内都有许多重要的设备，比如电梯、消防设施、供水设施、电力设施等，这些都要有专业人员定期维护，及时排除故障。如果没有专业人员去做这些，这些设备很容易老化、破损，到时进行维修、更换，就需要一大笔的费用。在小区公维金有限的情况下，如何筹措那些维修费用又会成为一个大问题。

除了“物业费问题”外，业主之间的一些纠纷也时常让物业人员感到“尴尬”。采访中，记者了解到这么一件事情：一个小区里，有业主喜欢将一楼厅堂里的灯打开。在他看来，“亮堂堂”比较好，但也有业主认为把灯全开起来浪费电，只要开几盏进出能看得见就可以了。持不同观点的业主因此而发生争执，作为物业管理人员，在调解时也只能劝双方互相理解。
“小区里的业主来自不同的地方，文明素质也不一样，有些人习以为常的，有的人可能就看不顺眼，彼此之间就容易发生矛盾。”一物业人员告诉记者，有一个问题比较普遍，那就是“养狗”问题。现在喜欢养狗的业主不少，但不喜欢的人也很多。当小区里有业主养狗时，可能就会有业主反映“狗吠声大还会咬人”，或者“乘坐电梯、在小区内被狗吓到”的事情。对于这些问题，物业人员往往也只能通过宣传、劝导的方式，希望养狗的业主能加强对狗的看管，文明养狗。除此之外，物业管理人员并没有太好的办法。

物业管理让小区多了一份安全保障

新条例有助提升幸福指数

采访中，记者注意到，对于如何提升“小区生活”的幸福感，不少业主及物业人员都提到了新修订的《福建省物业管理条例》，该条例已于今年元旦起正式实施。

“新条例对小区物业管理中不少老大难问题都做出了规定，不管是对于物业公司，还是对于业主，都很有意义。”一物业公司负责人告诉记者，在新条例实施后，我市物管部门及不少物业公司都有针对性地开展过相关的宣传工作，以便让更多的业主知晓新条例的一些规定。据其介绍，此次修订后，《福建省物业管理条例》降低了申请召开第一次业主大会的门槛，规定10个以上业主也可向所在地的乡（镇）政府或街道办事处提出书面申请，筹备召开业主大会第一次会议。对于小区“停车乱象”，新条例规定，通过业主大会确定程序、以书面形式订立的管理规约可以规范有关物业的使用、维护、管理。而且，这份小区管理规约，不仅对全体业主具有约束力，而且还可以授权物业公司，对乱停放车辆，违规装修人员、工具、车辆等进行管理，此举使得物业公司在这方面的管理“有规可依”，避免纠纷的发生。

当然，新条例有两点特别受到人们的关注。一是新条例规定引入诚信体系，规定业主无正当理由拒不交纳物业费，且拒不履行经法院司法确认的调解协议，或拒不履行法院生效判决的，将作为失信行为记入个人征信系统。二是对不文明养犬行为也提出要求，并赋予物业人员相应的权力。其中规定：“业主、物业使用人饲养犬只的，不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时，应当用束犬链牵引，携大型犬出户时，还应当为大型犬戴嘴套。”并规定如有违反，可以依照《治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。记者在走访中了解到，不少业主也都关注到了新条例的这些规定，一些小区出入口处也出现了“文明养狗”公约。

采访中，记者了解到，为提升“小区生活”的幸福感，我市去年3月份制定出台了《石狮市中心市区物业管理规范提升三年行动实施方案》，提出要在三年内，力争使中心市区物业管理覆盖率达80%，并推动各相关部门主动将管理职能延伸到物业管理区域，发挥业主委员会的主体作用，规范物业服务企业行为，推动物业服务专业化、管理规范化。其中，还提出，要在2019年创建6个市级以上物业管理示范项目，成立10个以上小区物业纠纷调解委员会，让60%以上小区成立业主委员会，物业管理覆盖率达60%，新建住宅小区的前期物业100%实行招投标。相信这些举措落到实处后，我市人民的“小区生活”幸福感将会获得大幅提升。