【土拍解读】暗流涌动 1月福建土拍传递哪些信号？

2019年福建土拍市场开年大吉。1月份九地市中共有3个城市举办4场土拍，顺利出让7幅地块，一扫2018年年底土地市场阴霾。漳州的回锅地块也顺利出让，总体地价有所回归，土拍热度大幅提升，红红火火迎新年。

2019年1月福建九地市土地出让一览表

数据来源：中国土地市场网，宅集地整理

01泉州：以优开场，火热依旧

1月16日泉州鲤城地块24家企业、84轮竞拍、74%高溢价率、扣除幼儿园及配建房的用地及建安后实际楼面价达5368元/㎡，超过世茂大唐云璟地块5020元/㎡，政府限售价10500元/㎡。泉州市区供地，2018年供地完成率仅8%，出让及在售项目在10个以内，市场严重供不应求。同时，地块位置较优，总价低，引得众多企业哄抢也是情理之中。经过奋战，中南力压国企建发、“黑马”新力及一众干将，夺得头筹。

中南此举看似冒进，实则有一定逻辑。

从销售价格实现上，地块10500元/㎡限价实现度高，且板块热度高，可实现高周转，高业绩兑现。此地拍后，板块内世茂大唐云璟项目 第一次开盘，以单价10800元/㎡，实现筹货比2.5：1；经政府公证摇号开盘，最终以超出竞品1600元/㎡的高价100%售罄，板块二级市场量价火爆。

中南鲤城地块位置及周边在售项目价格

数据来源：宅集地整理

从地块成交地价、建筑规范及限价测算，本地块可实现利润率应约5%左右。虽然低于新形势下开发企业“稳健、精准投资”目标，但对于中南来说，继17年以零利润战略布局泉州后，急需补充货值，实现落地生根。再之，中南投拓团队对闽南片区的长期深耕，泉州市场无疑是一个熟悉而安全的选择。

2018年的泉州市场，得益于泉州政府的稳健调控。在“福建领跌全国、厦漳领跌福建”市场表现下，泉州一枝独秀，真正做到“稳地价、稳房价、稳预期”，实现三方共赢。对客户来说，限价下一二手倒挂，价格合理，购房热情高；对政府来说，地块顺利出让，财政收入稳定，大力推进城市建设；对开发企业来说，市场稳健，可持续布局及经营。

泉州市区，物华天宝，人杰地灵，大有可为。

02漳州：一扫阴霾，场旺价降

本次四幅地块原定于2018年11月28日拍卖，因“出让方案调整”（官方说辞，1月出让规划条件实际未发生变化）及部分地块申请人数未达成拍卖要求，取消竞拍，延到1月。

本次土拍相比11月有一个重大变化：起拍价大幅降低，门槛降低，政府对地价预期回归。跟之前条件一致，土拍均设有保留底价，沿用“限房价、竞地价、公开摇号”模式出让，主要规划指标不变，房价限价标准仍≤20000元/㎡，上限价不变，但是除漳罐地块外，起拍价大幅降低，降幅最高近2500元/㎡，降幅最高达40%。

政府诚意满满，企业也相当捧场。

数据来源：中国土地市场网，宅集地整理

土地实际成交价格相较2018年同区域类似地块的地价降幅明显。以参照性强2019P03水乡地块为例，成交实际楼面价7903元/㎡，较2018年闽南水乡05地块10784元/㎡，实打实降近2881元/㎡，降幅约27%。

漳州土地市场有个很有意思的地方，土地卖得便宜了，但限价虚高。

漳州的土地限价，从目前销售价格实现上看，恐怕当前及将来很长一段时间市场仍然难以达到限价标准，即使顶着限价卖，去化流速也难以实现。2019P03地块同片区保利世茂璀璨滨江在产品力强劲、性价比高情况下，首期开盘均价约1.35万元/㎡，该价格实现了首开基本售罄。由这个例子来看，按市场可去化价格，在流速保证情况下，房地价比仅1.7，项目经营面临较大的压力，此地价下成交地块的利润率远未能达开发企业内部要求的正常水平。

和泉州对比，漳州限毛坯限售价1.7万-2万元/㎡，泉州仅限1.05万元/㎡。漳州限售价水份大，若按此计算投资取地利润和货值，将造成重大的偏离。对比漳州和泉州，从整体综合实力上看，漳州GDP总量3947亿，而泉州2018年GDP总量8522亿，是漳州2倍不止，名义增速12.9%，位居全省双料第一。反映到房地产市场，泉州经济实力强，客户购买力优于漳州，类似区域项目的价格或流速更好。以城市延展区的地块为例，漳州2019P03水乡地块限价19800元/㎡，泉州鲤城限价10500元/㎡，虚实一目了然。

福建省主要城市2018年GDP情况

数据来源：福建省统计局

从竞得企业上看，龙湖、联发均为第一次 进入漳州市场，属于战略性取地，厦门龙湖也借此实现闽南三地全布局。中骏继2018年年底高调取得厦门岛内枋湖地块后，频频现身土拍现场，战略上重点回归闽南市场。

地主在《福建九地市土地出让特性》提到过，漳州房地产财政依赖度高。在城市建设提速，基础设施投入加大情况下，预计2019年土地仍旧保持高量出让。年前仅当热身，大量供应还在年后。

漳州市区土地市场近期尚未回归，除非有国家级重大利好，否则拍地需谨慎。

03莆田：土拍稳健，老企力压

在2018年福建多地流拍、中止出让等市场大幅下行及莆田二级市场转冷情况下，莆田土地市场仍然保持相对稳健。1月8日建发以7039元/㎡高价竞得玉湖地块二，相比同片区2018年10月建发玉湖地块一楼面价5289元/㎡，增加1750元/㎡，增长33%，政府限售价从12000提升至14000元/㎡。此限售价实现有较大可能性，当前周边正荣府、富力尚悦居13000元/㎡，去化表现好，地块房地价比接近2。富力尚悦居更是位列2018年莆田商品住宅销售面积第一，金额排名第三达14亿。

2018年莆田四区商品住宅销售前三排行

数据来源：中原地产莆田楼市年报

对建发来说，两个地块总建面达26.5万㎡，可作为大盘统筹考虑，大大节约营销费用，再加上品牌影响力，市场实现有保障。本地块建发获取比其它企业拿更有经营优势，利润空间更大。

涵江2018-34号地块又双叕由涵头绝对龙头老大保利竞得。保利福建已进入厦门、福州、莆田、泉州、漳州及福清，以央企稳健风格及当前市场环境，更低能级城市短期不会再布局。同时，保利区域布局风格显著，在单个城市以点带面深耕：厦门以保利海上五月花为起点，持续重仓环东海域；莆田以莆田保利城为点，占据涵江市场半壁江山，现场销售甚至把多个地块按期来跟客户推荐。

2018开发商年莆田四区销售前三排行

数据来源：中原地产莆田楼市年报

深耕片区，可最大化整合资源，有效节约营销费用，相应在周边取地上更有优势。在2018年厦门、福州市场贡献度低、2019年市场未有大变化前情下，莆田市场成为保利新年目标的有力粮仓。

保利莆田地块分布图

数据来源：宅集地整理，保利莆田布局图

总体莆田市场本次土拍在正常合理范围，属于典型的“稳地价”市场。

04土拍市场解析

总结1月土拍，市场呈现三大特征：

1.企业资金充裕，且获取地块后当年可贡献业绩，拿地意愿强烈，土拍市场在一段时间内将保持较高热度。新年又是一个轮回的开始，各大开发企业“有钱又迫切想花钱”时机，同时，绝多数开发企业投资取地最终决定权在于集团，面临与其它区域资源投入强烈竞争，“不花可能就被人花了”，抢占1月份先机。同时，按正常6个月左右实现首期开盘，可在下半年实现供货并销售，在年年有增长的预期目标下，增加土地储备是第一步。

2.从优选择，安全板块的优质地块受到开发企业热捧，风险板块谨慎。漳州水乡和瑞京地块、莆田玉湖地块处于城市核心延展区，参拍企业数量多，竞拍激烈，非核心区报名人数少，此现状在2019年将延续。在此，强烈建议各地政府，特别是土地财政压力大的城市，面临与其它城市争夺开发商青睐，提前在上半年甚至第一季度多供地、供好地。

3.成交地块低利润率，10%以内。对比市场可去化价格及成交地价，利润率基本未达行业正常水平，获取地块更多是集团授权降低利润率要求，这是战略性取地必须承受，或是在片区前期已有项目基础上，成本上更有优势，薄利赚名声。

年后土拍大戏将持续上演，以微见著，开发企业同步在战略投资上调整：

1.以稳为主，地价回归价值，投资回归理性。2019年市场整体可预期，“稳地价、稳房价、稳预期“是政府、开发企业及公众三方共同期待。各大开发企业，除试探性、战略性取地外，比如龙湖、联发战略布局漳州市区、中南微利落地泉州第二个项目，保持理性，不会太激进。2016、2017年市场火热时，土拍投资评估和测算只是过场，以产品力及市场销售价格反推可取地地价压根拿不到地，对市场持续暴涨的期望大，销售价格预估激进，多以年增长10%以上预估。回归1月4次土拍，大部分开发企业保证基本利润率、流速、土拍时点市场可实现的销售价格前提下，理性、谨慎、专业的投资。近期全国前20强企业到处猎聘世茂、龙湖客研，并设立单独部门，保证取地可研的专业性、客观性、独立性，也是出于稳健投资、精准投资的需求。

2.战略布局分化，片区深耕或省外布局。一是以保利、建发为代表，重点城市已开发区域深耕，相比新进入企业增强取地能力。在漳州重仓碧湖板块，以前期项目口碑和品牌影响力，成为市场唯一可顶着限价20000元/㎡，去化表现尚可的项目，这也支撑持建发持续在碧湖板块以更高地价取地；二是以福建龙头老大世茂为代表，省外布局，持续扩大疆土，分化规模聚焦风险。从2019年1月起，福建世茂正式更名为世茂海峡发展公司，以福建为区域大本营，南下大湾区、广西、海南，北上长江经济带。当前省外已落地11个项目：南宁6个、徐州4个、海南1个。

3.各地政府持续加大推地，同时高压城市土拍条件放宽，地价预期降低，开发企业弹性空间增大。各地市全年供地规模不低于2018年，一大波地块在路上，机会多多。同时，政府调低地价预期，持续放松土拍限制性条件，比如厦门放松土地开发销售、资金缴纳限制，漳州降低起拍价、泉州供应核心区优质地块等利好信息。土拍是市场风向标，稳地价才能稳房价、稳预期，这也是所有人期望的。

总结一句，做好准备、抛弃幻想、回归理性，响应国家对房地产新定位，踏踏实实做实业。