全国楼市调控效果显现 联合与并购成常态

2017上半年，中国宏观经济保持平稳运行态势，房地产在因地制宜、因城施策的调控政策效果继续显现。

国家统计局发布的数据显示，受各地调控政策密集出台影响，1-5月房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，增速比1-4月回落0.5个百分点。5月末，全国商品房待售面积比4月末减少1452万平方米，比2016年年底减少3522万平方米。其中，非重点城市商品房待售面积比4月末减少887万平方米。

半年七家千亿房企

综合多方面数据统计，2017年上半年龙头房企销售业绩仍然领跑行业，碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿元，数量超过去年上半年的5家。其中，碧桂园、万科销售金额突破2500亿元。同时，500亿元以上销售规模的房企突破15家，100亿元以上销售规模的房企也突破了75家。

从上半年龙头房企变化特征来看，虽然规模化的发展时代已经过去，楼市也进入新一轮的市场调整期，但是，龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用一线城市、部分二线城市楼市进入调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，规模化虽然仍是未来趋势，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右（2016年高峰值11.7万亿），如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有30家左右的千亿房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，对这些中小企业房企来讲，要么被洗牌挤出市场，要么在转型道路上做得小而美，在行业中仍然有自己的一席之地。

联合与并购成常态

2017年上半年，一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐。中指院研究报告称，1-6月北京出让金额前十的地块中，九宗是联合体拿地。

“多数房企希望在上半年积极做好土地储备，所以这个时候土地市场的投资会有较大反弹。对部分房企来说，虽然对未来市场可能会有担忧，但企业也需要积极做土地储备，因为从实际情况看，早点拿地也是锁定地价成本的一个关键。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

半年来，收并购案例频现，房企借机获得大量土储和项目资源。近日，万科551亿元接盘广信房产所有投资权益及债权。广信房产资产包中含有广州市内多个优质地块；5月以来，阳光城连下广州、武汉、成都和北京多个项目；融创中国也先后拿下天津、重庆和大连等处项目。

同时，蓝光发展、泰禾集团、龙湖地产、新城控股等多家房企也都通过收并购斩获多宗地块和项目。据不完全统计，泰禾集团上半年中获取的12宗土地中有9宗是收购完成的；龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取。

张宏伟预计，2017年全年千亿房企数量将在20家左右，其中，碧桂园、万科或将成为两匹黑马杀入6000亿的军团。总的来看，上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。