2016年推出很多房产新政 多重利好是否该购房

记者了解到，春节过后，从中央到地方，楼市利好政策密集出台，降首付、降契税、购房补贴……可谓一环扣着一环，形成了“组合拳”、“连环炮”。然而，泉州春节期间的惨淡成交似乎并未给新年楼市带来好的开端。这一轮的新政出台之后，又给购房者带来了不少实质利好，这些利好的组合效应能否落到实处、提振楼市？本期三位资深业内人士各有看法。

政策蜜月期 多重利好造就出手良机

陈可武 晋江中航上城营销总监

从首付比例、贷款利息，到契税的征收，再到财政补贴……近段时间以来，楼市正经历着前所未有的政策蜜月期，无论中央还是地方，重磅的楼市利好可谓接踵而至。

而对晋江而言，最为立竿见影的新政，无疑就是买房最高可获得2.5%的财政补贴。由于有了财政补贴的额外助力，今年春节前后晋江看房、买房的人数明显高于往年，特别是不少对价格敏感的刚需客群，实实在在的房款补贴对他们往往还起到直接的“逼定效应”。

紧随晋江，鲤城区也在2月出台类似的补贴政策，因而并不排除丰泽、洛江等区域也有出台相关措施的可能性。从实际执行来看，政府拿出实实在在的补贴，不仅让购房者享受到真金白银的买房福利，对提振市场也是大有裨益，在这一系列政策组合拳的助力下，相信楼市观望的坚冰有望逐步化解。

众所周知，这一轮的楼市调整起步于2014年年中，经过一系列的利好释放，当前的楼市政策可谓是最优惠：首先从购房门槛来说，首套房仅需20%的首付、二套房也只需30%，还有开发商提供了首付分期，买房真正做到“零门槛”；其次，经过多次降息，当前的住房贷款利息已降至2008年以来的最低；还有契税方面，购买90㎡以下的首套房只需征收1%的税；再加上晋江、鲤城等地在指定时间内购房还能享受政府额外的财政补贴，还有开发商给出的诚意让利，可谓全方位、多角度的助力购房。

当然，对“精明”的购房者来说，“再等等，说不定更优惠”也成为不少人的心理预期，但就我个人判断，在开发商微利跑量的状态下，更大力度的优惠已经很难出现。而且，随着这套政策组合拳的持续发酵，楼市触底回温的迹象已经较为明显，正如一线城市的“供不应求”以及泉州城东、东海、晋江等地土拍行情的高涨，楼市的信心正在逐步归位。因而，对购房者来说，选择在这一相对底部的时机出手，重点挑选那些地处核心地段的优质物业，无疑是明智且恰逢其时的。

新政“组合拳”利好楼市 关键还看落地执行

林佳育 泉州伟宏置业有限公司副总经理 

新年伊始，延续之前宽松的楼市环境，楼市利好政策频频出台，可以明显感受到，无论高层还是地方，都在集中精力致力于帮助地产市场消化库存。而从购房者角度而言，解读出台的系列利好政策，购房者也确实能从中享受到实实在在的优惠。

关于出台的这些楼市新政，有三个方面是比较直接且相对容易落地执行的。第一就是年前出台的，在晋江及鲤城辖区范围内购房，可以享受购房总额一定比例的财政补贴。此项政策对刚需购房者而言，更能降低他们在首付端的压力，有望推动、刺激这部分刚需购房者抓紧时机入市，效果也更直接。其次，年后泉州本土出台的可进行公积金异地贷款政策。该新政包含两种情况，泉州缴存职工到异地购房向异地公积金管理中心申请贷款以及异地缴存职工在泉州购房向泉州公积金管理中心申请贷款。很明显，异地公积金贷款业务的放开将进一步扩大用公积金贷款购房的潜在人群，也有利于不同地域之间楼市库存的销售去化，可以盘活公积金，提高公积金使用效率。第三就是近日财政部出台的对个人购买首套房及二套房降低契税，购买2年及2年以上的住房对外销售的，免征营业税。对比新旧政策不难发现，在交易中真正降低契税比例的，是面积在144平方米以上的房源，这将对库存中的大户型产品去化将起到较大作用，或可借此带动刚性需求、刺激改善型需求，也将促进二手房市场的活跃。

此外，“闽八条”以及公积金存款利率上调等政策也将对楼市产生利好。“闽八条”最大的亮点是允许土地“改性”，或将有效缓解商业地产过剩现象，但该政策实际操作执行起来存在一定难度，例如土地“改性”后是否需要补交或回退土地款，还有对于已经盖好的项目应该怎么改等，至今都没有成功范例可以参考依循。

整体而言，近期密集出台的楼市新政从多角度成“组合拳”利好楼市。对购房者来说，买房置业的窗口也已经打开，市场人气有望在政策暖风中进一步提升。

新政效果或有限 发展经济才是核心

张志源 立丹行泉州公司总经理

此次新政涵盖了降首付、降契税、购房补贴等多项内容，而福建省跟进的“闽八条”出台速度也比较快，看得出政府救市之心比较急切。

总体而言，新政在房地产业内还是受欢迎的，但也有个别政策，比如“不再建设封闭式小区”，大家就存在不同意见，很多人解读这个政策，说意图是以此减轻城市交通压力，拉动去库存，我个人觉得比较难达到预期效果。

应该说，此次出台的一系列新政是此前救市政策的一个延续和细化，主要方向依然是支持自住需求、加紧去库存。但我个人认为，政策对推动市场成交的效果会比较有限。比如说确定了首套房、首改房首付降至2成，首付门槛确实降低了，但少缴了首付，相应的贷款压力也将增加，所以购房减负的效果还比较有限。

另外，一个比较有意义的政策是降契税，其中，首套房在144平方米以上的，契税减半；二套房则90平方米及以下房源，减按1%征收契税，90平方米以上房源，减按2%征收契税。这些契税政策对推动大户型销售及改善型需求入市将能产生一些作用。

对于此次购房环节降低契税，我认为是一个好的开端。实际上包括房企拿地、开发住宅的各个环节，要缴纳的税费不低，这些税费到最后也只能转嫁到房价上。如果各环节的税费能有所降低，那么，房价应该也能相应下降。

“允许商改住”去年的政策就有在提，今年则细化到“非住宅库存去化周期超过36个月的市县允许商改住”。根据立丹行的监测数据，泉州商办产品的去化周期已经达到50.4个月，也就是说符合“商改住”的条件。但“商改住”本身就存在如何判定、好不好申请等诸多问题，而就算“商改住”的申请被批准，则又将推高住宅存量，所以，依然是难题。

总体而言，新政出台的本意一定是好的，但房地产市场长期积累下来的问题并非几个新政就能彻底解决。虽然我们一直在提市场不缺购买力，但我认为真正的问题还是在经济上、保障上，如果经济发展了，老百姓对于未来预期向好，购买力就会释放，而市场也才能步入良性通道。

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