购买商品房面积一定要弄准

目前很多市民在购房时，对预测面积和实测面积的差异不理解，同时简单认为，只要合同一签，超过3%的面积就是自己的了，导致产生很多纠纷。

一、关于预测与实测建筑面积、套内面积、公摊面积差异的处理方式，在《中华人民共和国商品房销售管理办法》及目前我市《商品房标准合同文本》中都有明确规定或约定条款。

预测是根据设计图纸计算，实测是由具有房产测绘资质的专业机构依据照规划设计图纸对照建筑物进行现场实际测量的，二者之间往往存在一定的差异，依据《中华人民共和国商品房销售管理办法》等相关国家法律法规文件也是正常允许的。造成差异的原因总结起来主要有两点：

1、是由于房产开发企业在设计施工等不同阶段因各种原因存在经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，从而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形，造成预测与实测面积误差较大

2、不同的测量机构、房产企业工程预算、技术部门对预测房产面积计算水平、能力不同，分摊计算失误造成预测与实测面积误差较大。

二、无论是何种原因造成的面积误差，对差异的处理方式，在《中华人民共和国商品房销售管理办法》及目前我市《商品房标准合同文本》中都有明确规定或约定条款，这也是买卖双方解决面积纠纷的依据。

首先，依据《中华人民共和国商品房销售管理办法》(以下简称《销售管理办法》)第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

《销售管理办法》第二十一条：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第二十四条：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受否退房的书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

其次，依据目前我市《商品房标准合同文本》条五条“面积确认及面积差异处理”其中“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理”。该条款中的产权登记面积即竣工实测面积，合同约定面积即期房买房人与开发商签订的预售面积。该条款对预测面积与实测面积的差异处理有多种约定方式，其中第一条备选条款比较明确，就是《销售管理办法》第二十条规定的处理原则，即普遍接受的“3%”。如果不选择第一条约定，也可以双方自行约定，目前国内很多房产开发企业商品房买卖合同都是这种约定：“面积以有测绘资质的测绘机构实测面积为准，房款多退少补。”这种约定对预售与实测面积误差比是没有准确的范围限制的，误差范围往往超出消费都的心理承受能力，在购房时应慎选或尽量不选。

最后，购房者在签订合同前一定要先了解《商品房买卖合同示范文本》(售楼处有张帖)，签订合同前一定要向开发商索取商品房买卖合同示范文本》中“附件一”、“附件二”的准确资料，即：所购房屋的《房屋平面图》及《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》，毕竟商品房期房预售面积与实测面积误差只是一个数字，签订合同前了解自己所购房屋的具体情况才能做到心中有数。