VS流拍！扑朔迷离的泉州土拍 隐藏着怎样的逻辑？

昨天（10月11日）下午，泉州中心城区2019-3号地块、2019-4号地块挂牌出让。其中，位于江南的2019-3号地块，被源昌以21.5亿元成功摘得，荣膺鲤城的总价；

而隔江对望的2019-4号地，却在众人的期待中，惨淡收场，因竞拍人数不足而流拍！

回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。

作为泉州中心城区今年来的第三场土拍，向来被诟病“挤牙膏式供应”的中心城区，这次甚为大气，分别拿出了超88亩的丰泽北峰地块，超200亩的鲤城江南地块，且均一线临江，无论是体量还是地段均是近两三年来较为优质的地块。

且两个板块均处于供应几乎真空阶段：江南仅剩三盛的3万方新拿住宅和新天的一栋住宅；北峰更是干脆拉响了“房空警报”，新品住宅零供应。

久旱逢甘霖。本应是良辰美景好时节。

只是没想到，江北“势大力沉”的甘霖却化作了冰雹。

与江南地块遭遇9家实力房企死缠烂打的幸福攻势，形成鲜明对比的是，北峰地块苦等十余天，却连一个相亲对象也等不来。

舞榭歌台，风流总被雨打风吹去。

一江之隔，同期出让的两块地，且均踩着板块供应几乎真空的良机，一个出身就是，一个却因无人问津而被迫回炉。

扑朔迷离的泉州土拍，究竟隐藏着怎样的逻辑。

（10月11日泉州市区土拍情况一览）

0 1 奇怪！北峰这么好的地，怎就没人要？

2013年首入泉州的万科，将北峰作为第一站。凭借自身的产品和造城能力，历经多年耕耘，项目至今仍为泉州万科的封神之作，项目二手房目前在1.6-1.9万元左右。

2018年，万科再度出手，以6,702元/㎡的均价拿下了北峰动车站旁的超7万方地块。项目即为现在主推商墅的万科麓城项目，项目的限售价达13029元/平。

而随着万科麓城住宅产品的一把清空，北峰板块已经接近一年未有住宅入市，更可怕的是：板块内，未再有一丁点的待售量！

就是在这样的“天时地利人和”之下，2019-4号地竟然就这么堂而皇之的流拍了！

而且比无人应价更惨，压根就没有房企报名！

2019-4号地块也成为了近三年来，泉州中心城区首个流拍的商住地块。

其实早在一个多月前，宣朗君就从内部渠道预告了地块即将出让的消息，只是当时还叫2019-8号地。

（宣朗早前文章截图）

名称换了，但地块的规划条件和指标却一点也没变，尤其是地块在用地性质中明确：住宅计容建筑面积不超过总建筑面积的50%。

也就是说，在一个总建146715.1㎡的中型项目中，你得拿73357㎡来做商业！知道了这一点，你也就知道为何很多开发商都对这块“香饽饽”敬而远之了。

1、首先，从现有项目的去化状况来看。项目周边，安置小区的江滨丰屋两三百套的SOHO产品在安置户们的“热捧”下至今还未能售罄；运营多时的万科里商业街目前也是门可罗雀，人气的不够聚集，使得北峰4号地规划的7万多方商业成为板块不可承受之重！

而且更坑的是，按照规划要求，沿江的一面均要布局商业、商务性质用地。景观面的强制性剥离，令原本就处于国道与大桥交加的住宅，失去了地块最为倚重的加分项；

2、其次，大体量商业的“介入”，使得实际起拍价高企。北峰4号地块，官方起拍价约4314元/平，但算上7万多方的商业，其折算的成本价应该去到了7500元/平左右，可预期的盈利空间已不大，而且还要面临大体量商业去化滞缓的难题；

3、再次，理想与现实间的差距。北峰板块定位为：城市重要交通枢纽兼具闽南文化和山水旅游特殊的生态型新城区，随着西华洋片区棚改的启动，板块内亟需一个上规模的城市综合体来相匹配。

也许是北峰万科城成功运营的模板，拉升了有关部门的预期，在中大型超市都不好生存的北峰规划超7万方的商业，我们真的只能说：实力不允许啊！

4、最后，据宣朗君了解，有关部门对于地块的成功出让还是抱有比较高的预期的。起拍价6.33亿元的2019-4号地，官方的预期是达到10亿左右。

然而，从年初就研讨过会的地块，直到第四季度才拿出来拍，开发商手里没有多少余粮不说，整体行情也降温不少。

综上，由于限价政策的执行，开发商可预期的利润已经基本被锁死，所以其在拿地策略上应是以高周转为第一要务！面对2019-4号地这样看似很美，却实则会受限于大体量商业而影响资金回笼的项目，不要也罢。

地块编号：2019-4号地块

地块位置：丰泽区北峰街道招贤社区、招集社区，站前南北大道与省道307线交叉口西南侧，江滨北路北侧

-地块大概位置-

土地面积：58686.04㎡

建筑面积：146715.1㎡

容积率：2.5以下

建筑密度：35%以下

绿化率：30%以上

建筑限高：100米以下

起拍楼面价：4314元/㎡

起拍总价：63300万元

毛坯限价：14423元/㎡

-地块实景图-

02  21.5亿元，加冕鲤城总价

北峰地块“意外”流拍，昨天的主角，自然就是九大房企围猎的2019-3号地块了。

10月11日下午，位于鲤城江南板块的2019-3号地块以拍卖方式出让。现场中骏、中海、源昌（与宝嘉合作）、金地、南益、保利、力高（与南昌水投、美的合作）、建发、正荣（与中梁合作）等9家开发商参与竞拍。

最终，源昌以总价21.5亿元摘得该地块，成交楼面价5220.27元/㎡，可售楼面价5908.93元/㎡。

地块位于鲤城江南片区，黄龙大桥南侧，北侧紧邻江滨南路及晋江，享一线江景景观；地块占地约206亩，容积率3.0，总建筑面积约41万㎡（大部分为住宅面积，商业面积仅占5%），其中有4.8万㎡需回购为安置拆迁户（可独立设置围墙分隔），可售建筑面积约36万㎡，可售商品住宅最高销售均价12036元/㎡（毛坯），高过上个月刚开盘的中南滨江铭悦（距离1公里以内）约1500元/㎡。

地块编号：2019-3号地块

地块位置：鲤城区江南新区浮桥街道延陵社区

-地块大概位置，地块分为A、B两块地（黄色和蓝色所示）-

土地面积：137285.41㎡，其中A地块94756.79㎡、B地块42528.62㎡。  住宅主要集中在黄色地块内，蓝色地块主要是绿化、景观以及历史保护建筑（古建筑）。

由于蓝色地块占了约60亩不盖房子，实际黄色地块的容积率较高，达4.3以上。

建筑面积：411856.23㎡

容积率：3.0以下

建筑密度：28%以下

绿化率：38%以上

建筑限高：A-1地块沿江部分至少建设一幢建筑高度150-160米，其余120米以下；A-2地块10米以下

起拍楼面价：4590元/㎡（可售部分）

起拍总价：16.7亿元

成交总价：21.5亿元

成交楼面价：5220.27元/㎡，实际可售楼面价5908.93元/㎡

毛坯限价：12036元/㎡

竞得人：源昌&宝嘉

由于地块体量较大，因此本次3号地块的参拍保证金高达8亿元。宣朗君算了一下帐，按照1分的利息计算，8亿元放一周就有超百万，因此能来参与的都想拿，且都是有钱的主。

也正是由于总价较高的原因，参与土拍的除了中骏、中海、金地、南益、保利、建发等单独报名的实力房企。

不过，这样一宗必出的热门地块，其溢价率却只有29%，还是与很多测评人士的预估有些差距。

这一方面是由于临近年底，不少上市房企的拿地额度已经基本用尽，且市场愈发理性；另一方面本次土拍加价幅度超1000万元/手，节奏快，大大缩短了中间博弈过程，源昌是以4000万/手的加价策略力压中骏、力高&南昌水投&美的，策略强势摘取。

-地块现状图，拍摄于今年9月份-

0 3 地块安全，但仍面临挑战

2019-3号地块所在的江南板块从2018年开始，推售的建发珑玥湾、宝嘉誉峰、中南滨江铭悦、世茂云璟、茂诚皇江御景等项目的住宅都面临供不应求、随开随罄的状态。

而且随着学校、商业配套的落地，江南板块的宜居价值已经得到了广泛认可。

（江南&北峰近两年出让地块一览表）

从上述图表可以看到，除了两个月前刚刚拿地的三盛外，其余项目已经把住宅全部卖完，最厉害的当属中南滨江铭悦，今年1月拿地，9月就清盘了！

这就是泉州市中心的卖房速度！

周转速度快，且库存几乎见底！目前可售房源仅剩8月刚拿地、总建3万方的三盛璞悦里，以及新天的一栋住宅！

不过，即便项目安全系数高，但仍有一个信号值得源昌警惕。

与2018年建发、宝嘉等项目认筹时动不动上千甚至几千人不可同日而语，同板块内的世茂大唐云璟、中南滨江铭悦、茂诚皇江御景等项目的认筹数据其实呈现的是梯度向下态势。

以世茂大唐云璟为例，在每批次房源数量基本稳定在280套的情况下，其今年1月份的认筹总数为724组，4月份为527组，6月份为362组！

可以说，随着购买力的快速折损，江南板块虽独得安永德客户“专宠”，但在与东海等板块的竞争中，江南仍处下风！

现在，源昌拿到的2019-3号地块实际可售部分的楼面价已经拿到了5908.93元/㎡，地价高企、售价下压，头顶与东海基本持平的限售价，后续的产品力至关重要！

0 4 几个观点

1、在厦门、福州以及其它城市已纷纷回落的当前，泉州楼市依然是特殊的存在。

保证金8亿、成交总价21.5亿元，倘若不是特别看好，没有谁会贸然行动；

2、二级市场分化，更为精明的地产商在地块选择上当然也会更理性。尤其是临近年末，开发商扩充土储的任务已经阶段性完成，在泉州这样的限价市场，开发商肯定会更青睐那些能“跑起来”的地块。

除了中心城区这两幅地块以外，整个十月大泉州区域还将推出十余幅地块，其中不乏晋江市中心、晋东板块等区域的优质地块。

随着选择面的拓宽，逢地便抢的时代早就已经过去，土拍市场的回归理性将进一步加速一手房市场的回落和分化；

3、限价VS跟投，这是个伪命题！从开发商自身的角度出发：拿不到地，操盘手们相当于失去阵地，创造不出业绩不说，还可能面临团队解散的窘境。

不过，饭可以乱吃，地却不能乱拿。

从2017年开始，大泉州已经普遍采取“限房价、竞地价”的方式，这对于一线公司的操盘手来说实际上是个两难局面。

骨干人员“跟投”，除了要保有阵地，更要能赚钱，利润共享！

所以在近来的泉州土拍市场上，并未执行跟投机制的本地实力大咖反而会更加激进，如百宏、群盛、东海开发、浔兴等；

4、此次折戟而归，北峰地块预计会调整规划，尤其是项目的商业占比。尽管是出于带动片区商业繁荣的目的，但在一个并不大的地块中强设过半的商业，确实有些不太合理。

后续，看是通过临近地块更大规模的地块合并出让，来稀释商业占比、降低地块风险系数；亦或者强调自持商业，而不对整体商业占比做过高要求的方式来调整，既达到商圈规划运营的需求，又能提高地块的接受程度；

5、花了21.5亿元，拿下了江南超200亩地块，在外（为主在厦门）打拼多年的南安人侯昌财终于成功进军泉州市中心。

结合源昌近年来在水头、洪濑、泉港等地的开发情况和市场表现，其产品设计还是比较接地气的，而随着开发经验的累积，也逐渐撇去了“毒瘤”的帽子。

在土拍还未开始前，坊间便传闻侯老板对这个地块觊觎已久。此番能以不到30%的溢价拿下，可控的成本加上体量足够，这应该是一个值得期待的项目；

6、金秋是收获的季节，市场上多起来的不仅是可以摇一摇的房子，还有拼一拼的块地。

作为关联度极强的上下游，我们也希望开发商能在成本可控的状态下获取到相应的土地。希望有关部门能优化土拍机制，不再以一刀切的限价作为手段，尽快形成长效机制。

只是很多时候，老百姓都会无奈化身“卖炭翁”——

可怜身上衣正单，心忧炭贱愿天寒

这样的局面，真的也需要改变了！