业内访谈:泉州综合体商业“轻资产化” 成为未来趋势？

日前，据业界人士透露，泉州星光耀广场将与万达集团达成合作。由万达集团输出管理团队与星光耀广场进行轻资产合作，这样会大大降低综合体商业运营的风险，发挥专业团队在综合体商业招商、运营、差异化中的优势。本期的《商业会客厅》特意请来三位嘉宾，与大家分享综合体商业的轻资产运营是否是未来的趋势？综合体商业如何走出差异定位，以及未来餐饮和亲子项目在综合体的定位和差异化？

轻资产运营、体验至上是未来商业发展的趋势

陈炜：泉州新华都东海湾商业物业管理有限公司常务副总经理

综合体商业发展的轻资产化是未来的趋势。过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，发展规模和速度在全国遥遥领先。然而受近几年房地产的低迷增长状况和电商高速发展状况的双重冲击，万达推出“轻资产”运营模式，引起业界的深度反思。

新华都一直以来秉承着轻资产运营，大部分零售企业是以租赁性质的，这样可以规避重资产折旧的风险，相对降低经营成本，从而将更多的资金用于打造最便民、最综合、最时尚的商业广场。新华都东海湾生活广场的定位是社区型购物中心，走的是亲民路线，服务的是周边的居民、社区、学校，打造更加大众化、实惠型的商业服务。体验感至上是新华都东海湾生活广场定位中最为重要的一个理念，整个广场餐饮的比例比大部分商业广场的餐饮占比高，品牌都是经过市场调研，无论是口味，还是价格，都很贴近居家消费。我们做了很多例如健身乒乓球、哈哈镜、摇摇椅、免费巴士等免费的体验项目。今后，一方面，我们要做的是在体验类方面做得更亲民一些，主要定位是社区型购物中心，增加一种生活体验。另一方面，我们接下来个别业态会招一些比较有个性的餐饮，在营销方面，我们会在大型教育方面做一些有影响力的活动，针对周边的客群，针对东海片区，重点投入，锁定他们。

专业团队的轻资产化是未来的趋势

徐建竹：泉州东海开发有限公司商业经营部部长

商业综合体的商业运营成本非常“重”，整个商业从建设、规划到投入运营，需要投入大量的费用，后期的运营比重更加重要。轻资产的运营会降低部分运营成本，但如果仅仅靠轻资产的发展，在未来改变不了整个商业地产发展回报率低、投入周期长的现状。轻资产化不是未来的必然趋势，而轻资产和专业运营团队的结合，即专业团队的轻资产化则是未来的主要趋势。

综合体商业场所不仅仅是购物的场所，还是一个休闲娱乐的场所。在商家和市民共同需求下，体验类的项目会越来越多。东海湾商业拥有东海湾亲子广场、东海湾1+1广场以及3.8公里的沿街店面商业集群。东海片区作为一个未来新城中心，明年东海泰禾的开业，有助于增加东海片区的成熟形象，提升入住率和各方面综合能力，最终促进东海片区向前跨越一大步。东海泰禾和亲子广场的项目之间有些业态有差异化也有重合，不可避免有部分会出现竞争。但对于亲子广场来说，定位方向是全市型的，导入的客流范围将覆盖整个泉州。

餐饮在综合体商业的比重越来越高，有的综合体商业餐饮甚至占到50%以上，在未来，餐饮发展将着重打造舒适的餐饮集群，形成具有集中性和可选择性的小业态集群规模效应，兼具特色化、加盟化，适当引进外来全国新型餐饮品牌，才能更加吸引消费者。随着体验性时代的到来，整个社会消费结构呈现出来的消费现状将以中高端的享受和中低端的消费为主。90后、00后消费群体的不断涌现和比重增加，他们更加注重品牌和性价比，所以餐饮行业要注重店面装修的个性化和菜肴品质的提高。

三四线城市的综合体商业轻资产化尚不成熟

杨文鑫：中骏世界城副总经理

所谓综合体商业的轻资产化，就是甲方与第三方团队从商业的招商、营运进行合作，不过，综合体商业的轻资产目前在国内尚不成熟，尤其是三四线城市。

首先，综合体商业的运营需要规范化、标准化的管理和体系，要根据每个商业的具体情况制定出“一店一策”，对商业团队的管理要求比较高。甲方需要引进第三方管理团队，一般是看中第三方团队的招商资源、专业化的团队和标准化的流程。从目前三四线城市商业综合体的发展来看，商业的发展同质化比较严重，也很难做到招商品牌的差异化，招商后的商业运营还需要从增加新的营销思路、新的体验感活动让人们喜欢这个商业、习惯去这个商业。而从目前全国连锁的商业综合体对品牌的控制力来看，远不及国美、苏宁对家电品牌的控制力，以租赁服务为主的商业，租金是品牌商家合作的一个坎。好的商业地段，品牌商家趋之若鹜，不好的商业地段，即使动用连锁全国资源库也难显现招商资源优势。在三、四线城市，招商团队和运营团队的自我培养和本地化更加重要，而不是迷信全国大品牌。

其次，综合体商业的发展是一个长期持有、不断投入的过程。综合体商业这几年迅速发展，综合体商业的开发商来自地产、零售、百货等五花八门的有钱大佬。开发商们还没弄清楚什么是综合体商业的时候就盲目投入，以为综合体商业是一个金矿。由于综合体商业体量相对大，在招商的时候就会发现，不是原本想象的那样：需要前期大量的招商投入、营运投入，对一般不具备实力的开发商来说，是一个巨大的负担，也会产生对第三方运营的团队的不信任。

目前，国内有尝试轻资产运作的有凯德广场、汉博等品牌，国内的商业轻资产目前还处于摸索阶段。