重磅！福建八地市2019年供地计划解读！泉州北峰和城东为供地主力！

2019年福建省各城市的土地出让计划相继发布，商住用地供应保持稳定，同比2018年供应量基本持平，其中，闽东北的莆田、宁德、南平商住用地供应同比上涨，有利于保障市场用地需求。今年4月，自然资源部下发通知，要求在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。福建各城市楼市的消化周期基本良性，部分城市如福州、龙岩等更是下调了供应规模，推动市场库存去化，维护市场健康良性发展。

同时，保障性住房用地供应呈现上升趋势，福州、龙岩等城市供应体系中均加入了安置型商品住房用地，凸显政府对民生住房需求的重视。

一、福建全省供地综述

2019年福建省各城市供地计划陆续出炉，整体来看，各城市土地供应规模分化明显，沿海城市除了宁德外，福州、泉州、漳州、莆田的计划供应土地规模较大，均在160公顷以上；内陆城市的龙岩、三明、南平土地供应量介于40-70公顷之间。时至年中，各地供地计划实现度表现不一，上半年土地出让整体相对低迷，预计下半年，各城市土地供应节奏将加快，开发商将增加投资取地机会。

截至5月底，八地市供地计划平均完成率仅20%，从单城市看，泉州、宁德完成率最低， 分别为3%、0%，接近零供应；漳州居于平均线之下，为13%；南平、莆田、龙岩、三明完成率20-30%，供应中位；福州则以46%的完成率排名第一，土地出让量达106万公顷，市场供应充足。

从各地财政收支情况上看，除三明、南平外，整体相对平衡。福州土地财政依赖度最高， 但土地出让收入也最理想。根据中指院2019年第一季度土地出让金排名，福州以297亿位列全国第六，同比增长72%，整体财务收支维持高位基本平衡；厦门、泉州、莆田财政略有盈余，且土地财政依赖度不高，土地出让影响较小；而三明、南平财政透支严重，透支额占比超过80%，再加上财政对土地的依赖度较高，预计近期会加快、加大土地出让力度，以弥补财政缺口。

二、福建省各城市供地计划解读

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福州：福建九地市供地最为积极

根据《2019年度福州市本级国有建设用地供应计划》，福州四城区国有建设用地供应总量控制1009.4公顷。其中，住宅用地计划供应239.4公顷，包含租赁住房和共有产权住房用地面积9公顷、安置型限价商品房用地108公顷、限价房用地14.4公顷、中小套型商品房用地108公顷。开年以来，福州已经公开出让三次土地，出让总面积10.73公顷（160.86亩），供地最为积极。

自2017年开始，福州开启大规模旧城改造，主城区的征迁力度最大，主城区安置型限价商品房用地成为福州商住用地供应的绝对主力。2019 年福州市住宅用地供应同比减少7.72%，其中商品住房用地同比减少38.98%，保障性住房用地（租赁住房和共有产权住房+安置型限价商品房+限价房）同比增加60.24%。安置型限价商品房同比剧增89.47%。未来福州主城区“旧改”还将大力推进，安置型商品房用地依然是供地的主要来源。

近几年，各大开发企业规模之争愈演愈烈，像福州市区这种安置型限价商品房，由于体量大、移交时间和回购价格明确、建安成本可控、销售压力和营销成本较小等原因，对大中型开发企业颇具吸引力，以至于福州历次商住用地拍卖会总是济济一堂、溢价可观。

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泉州：北峰和城东为供地主力

根据《2019年度泉州中心市区国有建设用地使用权出让计划公告供地》，泉州本年度计划出让地块30宗，土地面积约174公顷（2608.5亩），同比增长8.7%。其中，明确性质的商住用地共15宗，土地面积约103公顷（1546.79亩）；西郊片区储备用地未表明使用用途，体量达7.4公顷（111.2亩）。

从泉州历年商住用地供应计划完成情况看，其实际供应量远小于计划供应量。2018年供地完成率仅42%，本次计划中有5宗为2018年未出让地块，占总供应数量33%。原计划2019年一二季度出让6宗商住用地，土地面积约16公顷（238.7亩），截至5月底仅出让1宗， 面积3.76公顷（56.4亩），完成率仅3%。泉州市区土地供应持续紧缺，这也直接导致土地市场价格和热度高涨，在严格限价情况下，历次土拍都吸引10家以上房企进行激烈争夺。

从今年商住用地的分布情况来看，北峰和城东是重点供应板块。北峰拟出让商住地块7 宗，总体量超40公顷（600亩），其中4宗为超百亩地块；城东计划供应体量达约36公顷（545.6亩），这两个板块也是当前城市发展的主要方向。此外，根据  《2018-2020年棚户区改造三年计划》，2019年泉州市区预计改造棚户区20836套，目前，八大棚户区改造项目正在推进之中，将提供层次丰富、形式多样的住房保障方式，对泉州产业发展及人才引进有一定的帮助。

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漳州：龙文新市区再挑大梁

根据《漳州市区2019年度土地出让计划》，计划出让出地39宗，土地总面积约167公顷（2503.5亩），总体计划供应量较上年度增长101%，增幅全省最高。芗城区供应规模最大， 共计20宗，面积约72公顷（1081亩），其中商业、商务地块7宗，3宗集中于西湖板块，有利于提升板块内基础商业配套；龙文区次之，出让10宗，面积约59公顷（882亩）；高新区最少，9宗土地约36公顷（539.7亩）。

从分布区域来看，商住用地供应仍然以芗城及龙文区为主，1月24日漳州首拍已顺利出让其中4宗地块。芗城区作为漳州老城区，配套最为成熟，计划出让商住用地10宗，土地面积约46公顷（688.3亩）；龙文区发展迅速，计划出让8宗，面积约55公顷（819.6亩），是供应量主力；高新区定位为产城融合板块， 多为商服用地， 商住用地仅2 宗， 面积约18 公顷（266.7亩）。

值得一提的是，龙文区现已成为新的城市中心，今年计划出让土地以居住用地为主，这与其生态宜居的城市定位有关。龙文区曾被国家环保部命名为“国家生态区”，经过多年建设，“居城市而享山林之乐，住高楼而得滨水之欢”成为龙文百姓的共识。其中，闽南水乡的区域热度持续不竭，九十九湾形态曲折优美，景观优雅怡人，此前已有融信、中海、禹洲、保利、世茂、特房、联发等房企在此处拿地造城。作为闽南文化的聚集体，九十九湾“闽南水乡”将带动龙文主城区的转型升级，打造一张漳州新名片。

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莆田：秀屿区加大供应力度

根据《莆田市2019年度国有建设用地供应计划》，莆田市区本年度土地供应总量约1217公顷（18250亩），其中住宅用地计划供应172.82公顷（含安置房用地），同比增长约41%，占供应总量比重不足五分之一，仅为13.8%；商服用地46.85公顷，占供应总量的3.85%；主力供应为工矿仓储用地，占比达50%，工业用地的供应布局体现对产业发展的重视。不得不说，近几年莆田市区的商住用地成交面积较为平稳，连续两年稳定在140公顷以上，供应完成情况较为理想。

2019年莆田拟供应商住用地26宗，占地面积117公顷。其中，秀屿区计划供地体量全市领跑，达33公顷，其次为荔城区。进一步来看，秀屿区的吴厝片区、荔城区的玉湖片区、涵江区的兴函水都和塘北片区将继续成为供应主阵地。2019年初，莆田市“两会”上提出今年重点发展高铁新城、木兰片区、莆阳新城和玉湖新城四大片区的计划，预计上述片区将进入土地供应高峰期。

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龙岩：安置型商品房持续加量

根据《2019年上半年龙岩土地招商推介会》公布的数据，龙岩本年度拟出让19宗地块， 土地面积53.43公顷（801亩），备选地块6宗，面积23.08公顷（346亩），合计25宗，总用地面积78.31公顷（1174亩）。其中，商住用地15宗，宗地面积约66.7公顷（1000亩），占比88.5%；非商住用地9宗，占地面积8.67公顷（130亩）。

从出让时间看，龙岩供地时机集中，继2018年11月后，时隔7个月才进行开年首拍。按龙岩土地推地风格，第三季度是土地集中出让时点。从供应结构上看，安置房转商品房地块约46公顷，在建已建的预估35万平方米，若顺利出让，下半年供应量将加大。与福州安置型商品房不一样，龙岩安置型商品房多为政府现房转让，对开发企业来说，周转效率高，备受企业青睐。

从分布区域来看，今年龙岩市区的土地供应主要集中在龙岩大道板块、西安片区、东山片区、红炭山养老基地等片区，其中红碳山养老基地将供应超23公顷（350亩）的商住用地，或将成为城区土地市场的新增长极。根据规划，红炭山养老基地定位以健康养老为主题，打造成为融生态居住、文化教育及服务配套于一体的高端养生养老项目基地。

近年来，随着“西扩南移”战略的持续推进，岩城南部城区的龙腾路板块、东肖板块、东山板块相继崛起，成为居民投资兴业、各大开发商排兵布阵的重点区域。未来土地出让预计还将围绕重点人居板块进行供应，同时着力升级城市功能，完善交通、商业、医疗、教育、生态等公共服务配套，着力打造优质的人居氛围。

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三明：计划供应减少3成

2019年度三明市区计划出让经营性用地128.11公顷，其中商住用地34.66公顷，商服用地4.3公顷，工业及仓储用地39.01公顷，交通运输用地47.64公顷。分类型来看，商住用地拟出让7宗（含1宗为棚改地块）；4宗位于梅列区，占地面积24.9公顷，占比70%；2宗位于三元区，占地面积9.8公顷，占比28%，整体供应与当前存量情况（梅列存量低，三元存量高） 相匹配。其中，贵溪洋片区供应量最大，3宗地块总占地面积23.8公顷。

从历史数据来看，三明市区计划供地逐年减少。今年计划供应的商住用地约为去年计划供应的2/3，但完成速度较快，截至今年4月份，商住用地的供地已经完成计划的29%。

根据规划，未来三明将持续实施“南拓北扩”的发展策略，主城区将重点发展南部新城和北部新城两个板块，推进贵溪洋、洋溪、台江、富兴堡等重点板块开发，上述区域将成为未来三明土地供应的主要区域。随着南北新城城建利好的兑现及土地收储步伐加速，三明或将迎来一波土地供应潮。

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宁德：商住供地集中外围板块

2019年度，宁德市区国有建设用地供总量控制在652公顷以内，其中住宅用地60公顷，占土地供应总量的9%；商服用地46公顷，占土地供应总量的7%；工矿仓储用地232公顷，占土地供应总量的36%；公共管理与公共服务用地45公顷，占土地供应总量的7%；交通运输用地269公顷，占土地供应总量的41%。

据了解，2016-2018年，宁德市区每年的商住用地总量供应稳定在40公顷左右，低于全省平均水平，但供地计划完成率较高，保持在年均84%，高于全省平均水平。2019年计划供应60万㎡，同比增幅50%，但集中在外围区域。

在供应区域上，2019年漳港片区、动车站片区为两大主力供应区域，分别计划供应18公顷，各占比30%；而南岸组团仅供应5公顷，占比8%。随着宁德城市快速发展，城市版图开 始像向外海延伸，沿海规划和围垦使得城市不断向东扩张，以补充更多的城市建设用地。随着宁德主力开发区域由南岸转至北部区域，未来城市开发的重点将主要集中于三都澳新区、北部新城以及连城路周边。此外，漳湾的东侨经济技术开发区中，锂电特色小镇、新能源产业链项目等片区也是商住、商服用地的主要供应区域。

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南平：延平、武夷新区各半壁江山

2019年南平市区供地区域包含延平区、武夷新区两地。近几年南平市的经营性土地成交量较为稳定，年均成交137公顷，主要集中在武夷新区。2019年度，计划供应商住用地142公顷，同比2018年大幅提升63%，其中延平区、武夷新区各半。

具体来看，延平区计划出让经营性用地25宗，总占地面积约150公顷（2252亩）。其中，商住用地8宗，占地面积71.3公顷（1069亩）；商服用地4宗，占地面积5.3公顷（80 亩）；工业及仓储用地13宗，占地73.6公顷（1103亩）。延平区商住用地的主要供应区域为水南、水东和夏道片区，分别占比34%、32%、23%，合计占比9成。其中，占地面积最大的地块是夏道的高铁站前片区1#地块，面积达到16.7公顷。

武夷新区计划出让经营性用地31宗，总占地面积约259公顷（3876亩）。其中，商住用地12宗，占地面积70.9公顷（1063亩）；商服用地10宗，占地面积106.1公顷（1590亩）；工业及仓储用地9宗，占地面积81.6公顷（1223亩）。商住用地供应区域分布方面，双龙路北侧为主要供应区域，共计划供应5宗地块，占地面积合计约20公顷，占比近30%。商服用地则主要集中在兴田组团，累计超千亩，占比84%，共计三宗地块且均为小镇项目用地；其中生态医养小镇用地占地最大，达51.1公顷。

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