楼市的真相,让人大吃一惊!

2019年03月14日 14:44来源:楼市参考房产时评责任编辑:qzloupan_h

倒春寒,还是小阳春?

近来相互打架的数据和信息,让楼市犹如丈二和尚摸不着头脑。

支持楼市依然很冷的证据,可以说是铁证如山。

即1月巨头们纷纷爆冷后,2月,楼市仍在继续下沉。

据克而瑞公布的统计数据显示,万科、保利、融创等百强房企2月单月的整体销售规模较1月环比下降22.9%。

此外,按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。

2月数据一出来,估计很多房企大佬晚上要睡不着觉了。

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另一大客观数据——房贷,也证明了这一点,

央行公布的数据显示,2019年1-2月,人民币新增贷款4.11万亿元,其中住户部门贷款增加9192亿元,占总新增的比例是22.36%。

而这个“住户部门贷款”基本上可等同于房贷。

有对比才有伤害,那么,今年的这个水位在近几年处于一个什么水平么?

往前回溯两年,2017年1—2月,住户部门新增贷款为10523亿元,占比31.55%;2018年1—2月住户部门新增贷款为1.18万亿,占比32.88%。

也就是说,2019年1—2月“住户部门”新增贷款不仅低于2018年同期,还低于2017年同期。占新增贷款比例,更是大幅下降了10个百分点左右!

2019年的春天已经来了,但楼市显然还处于最冷的三九天。

不过,说是小阳春的理由也很充分。

国泰君安报告显示,在其监测的34个城市中,1月共有17个城市的二手房价格环比下跌,但到了2月,环比下跌的城市减少至10个,且多数跌幅收窄,二手房价格环比上涨的城市增加至24个,包括北京、上海、深圳等一线城市。

而一多多鲜艳的“小黄花”使得楼市回暖的感觉格外强烈,让人有种置身于当下A股的感觉:妖股横行、利好不断。
如南京再现抢购热潮,3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾8000万一套的豪宅秒清、广州金融城

土拍又出地王、苏州土拍市场火爆,多宗地高溢价出让,与节前形成强烈反差、土拍市场经历104轮厮杀杭州、地价竞拍到最高限价的济南……

那么,我们该如何看待这种冰火两重天?市场是尚未跌到底,还是说已触底反弹,新行情开始启动?

如果是第一种,大家仍需持币观望,因为更多便宜好货还在后面;若是第二种,现在就要上车了。

要想得出答案,还需要用下高中课本知识,将矛盾的普遍性和特殊性分开。

其一,TOP100的销售额数据、房贷数据,基本上都是客观真实的,是衡量市场整体行情最好的温度计。

所以,从这个角度说,楼市仍然很冷,而且仍在继续下滑中,春天很还很远,更不要说小阳春。

其二,至于房价涨跌之类的指标,其数据本身就存在严重的失真,作个辅助性参考尚可,但不可当真。

众所周知,房子不像手机这些标准化产品可以统一定价。不同地段、不同产品的价格差异很大,所以,那些通过公式、不同权重得出的城市均价,与贷款金额、成交总量等数据比,对真实市场的反映,存在很大的失真。

其三,至于一些抢购热潮,不妨把它们当成近来股市里的那些妖股来看待。

它既有一定的特殊性,比如深圳那个8000万一套的豪宅秒清的项目,它本就占据深圳最优质的景观和区位资源,而深圳土豪又那么多,它要是不火反倒不正常,但它并不代表整个市场的情况。就如书上说的,不能把矛盾的特殊性和普遍性混淆。

但这些个例还是透露了某些玄机,仔细观察便会发现,它们全在一线及都市圈和热点二线城市,而这些地方又是中国楼市离海平面最高的地方。

说明,从开发商到炒房团们都在回撤,在往最安全的地方撤。

而三四线则是另一番景象:

近日,河南南阳日报发布南阳市自然资源和规划局公告,宣告两宗国有建设用地使用权自公告之日起收回,出让合同正式作废!

原因是开发商未按合同约定时间及时缴纳出让价款。值得一提的是,该开发商是一家主攻三四线城市的区域性房企,在河南还是有一定名气。

直白点说,就是开发商主动违约,放弃了已到嘴边的肉。能让开发商割肉的,理由无非有二,一是囊中羞涩,拿不出钱了;二是对该城市楼市预期变了。

窥一斑而知全豹,不论哪种情况,都意味着这类企业主攻的三四线城市都将继续往下探。

因此,综上所述,我们不难判断出,如果在三四线,还可以再等等;如果一二线,可以考虑上车了。

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