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土地财政,城市崛起和房价沉浮阴影里的那双手!

2019年03月13日 15:15来源:米宅房产时评责任编辑:qzloupan_h

前几日看新闻,发现一个问题:

土地财政就是块臭抹布,用的时候可劲儿造,用完之后,谁提跟谁急!

比如,某岛说自己未来绝不依赖土地财政,不让房地产一业独大;某旅游重镇也高调表示,要旅游不要地产,决不走土地财政的老路……

刚需们认为,是土地财政推高了房价;

投资客认为,是土地财政掏空了溢价,对土地依赖度越高的城市,经济基础越差,房价风险越大。

去年,还搞出来个百城土地财政依赖度排名,以此倒推城市价值。

其实,都是扯淡。

1

土地财政,是中国城市崛起的必经之路。

下面这张图就是曾经广为流传的土地财政依赖度排行榜。

全国土地财政依赖度排名▼

微信图片_20190313151407.jpg

通过这张图,我们发现:

荣登榜首的基本上都是二线城市,譬如南京、杭州、合肥、郑州、武汉……

其次,就是房价跳涨幅度较高的三四线城市,譬如湖州、嘉兴、温州……

而广州之外,鲜有看见一线城市的身影。

由此,便引申出来所谓的“两重意思”:

二线城市的房价全是泡沫,都是被土地财政推起来的,欠崩!

广州就是“垃圾”,身为一线城市,还得靠卖地!

这两重意思的背后,还有一层引申含义:

深圳就是“牛X”,依赖度只有20%,全国最低!

很抱歉,以上三重意思,都是胡扯。

土地财政,是中国城市崛起的必经之路。

分税制改革,极大的压缩了地方财政的来源;近两年全面开展的营改增,再次进一步压缩地方。

财政来源。

但与此同时,城镇化浪潮和地方基建洪流的执行者又是地方政府。

钱从哪来?

只能从土地中来!

是土地财政,让地方城市完成了城镇化的资本原始积累!

现在,一线城市先后进入了城镇化的中后期,城市爆满了,经济转型了,各项数据上来了,自然对土地财政的依赖度就低了。

而二线城市刚刚进入城镇化的峰值期,地铁还要建,CBD还要整,时不时还想搞个亚运会、世博会啥的,这都是烧钱的玩意儿。

号称土地财政依赖度全国最的深圳,1987年从香港引入“土地有偿使用模式”,由此开启了内地土地财政之路。

对,恰恰就是这个浓眉大眼的小伙子,打开了潘多拉魔盒。

大哥吃饱了,刚撂下筷子。

小老弟们刚刚夹块肉,就要被人嫌弃吃相难看了?

2

去年底,我去南京考察回来之后。

我最大的感受就是:

建议所有的二线城市执政者,最好来南京好好考察一圈。

南京的城市进化模式,被称为“卖地皮模式”。

从市中心开条地铁,直接杀到20km的远郊;

引入一级土地整理商,地铁运营公司参股,先搞商场,再引学校,政府提供资源;

之后,拍地、拍地、拍地……

曾经,我也一度认为这样的模式是存在极大问题的,人为助推之下的房价,存在巨大的泡沫破裂风险。

然而,实际情况是,南京除了个别空有概念的远郊之外,绝大多数区域的房价仍旧坚挺。

至于原因,其实很好理解:

卖地皮的背后,是地铁运营公司在全力落地地铁轨交;是一级土地运营商在积极落地商业、路网等基础配套;是区政府在积极推进

名校教育资源的分校落地……

土地财政的背后,是轨交、学校、商场等诸多城市资源的落地!

土地财政的背后,是城市框架越拉越大,城市越来越饱满,城市能级越来越高!

3

南京模式的背面,是一个反面案例。

郑州杨金板块。

郑州杨金板块区位图▼

微信图片_20190313151416.jpg

单纯从位置上来说,堪称绝佳。

距离郑东新区北龙湖这个地王窝只有一路之隔,北龙湖的平均楼面价在20000元/㎡以上,而杨金板块的房价均价才18000-20000元/㎡左右。

但历经数年,杨金板块却像被所有人遗忘一样,藏在地王窝附近的角落里。

规划多年,却鲜有落地。区域内的部分区间道路年久失修,坑坑洼洼;已有项目入住多年,暖气却始终进不去;全城都在大建地铁,但却像长了眼睛一样,避开杨金;区域内既有军用机场,还有污水处理厂,更有火车编组站……

很多人都不明白——

这么好的位置,为什么就搞不起来?

有人说,是机场无法搬迁;有人说,是连霍高速的区隔;有人说,这是城市进化的边缘;还有人说,是安置房影响太大……

以上都不是根本原因。

郑州杨金板块的根本原因是:土地全卖完了。

数年之前,杨金板块的土地就以各种形式被协议出让一空,目前的区域内,几乎没有一块可以正常招拍挂的土地。

现在的杨金板块被各种概念的产业园、安置房、机场、编组站、商墅牢牢把控着,可开发可拍卖的住宅用地几乎没有。

微信图片_20190313151419.jpg

也就是说,哪怕杨金板块地铁修的再多,道路维护的再好,引入的学校再棒……政府也没有土地可供拍卖,在这片区域,无利可图。

自然,规划落地和配套跟进的力度就极其滞缓。

一个没有配套落地和支撑的区域,哪怕位置再好,未来也是堪忧的。

4

土拍,是规划落地和配套跟进的发动机。

诸位一定要深刻理解这句话。

我们去做规划、修地铁、引学校、铺设道路管网、盖医院、搞地下廊道和海绵城市……等等一切,都需要海量货币的支撑。

这些钱从哪来,大头必然从土地中来。

因此,自然就希望规划落地和配套跟进的区域,有大量的土地可供拍卖。

那么,板块运营和土地整理的真正逻辑是:

在成熟区的边缘寻找有大片可开发用地的区域,核心景观开挖,地铁规划落地,学校配套介入,土地开拍,有人抬轿,有人捧场,地价越来越高,配套越来越多……

配套落地的源动力,其实就是土地。

有土地,才有配套落地的可能。

如果一个版块没有大片可开发的用地,如果一个板块的土地已经提前被各种方式协议出清了。那么,这个板块的配套落地源动力就大概率消失了。

配套上不来,房价自然也就缺乏有力的支撑。

杨金板块就是极其典型的反面案例。

5

梳理完“南京模式”和“杨金陷阱”,我们再来看土地财政的锅。

这种模式对于城市崛起和房价浮沉来说,究竟是弊大于利,还是利大于弊?

和平年代里,一个城市,乃至一个国家的崛起背后,必然是几代人的血泪奋进。

土地财政,就是这么一段历程。土拍背后,看得见的是房价的跳涨,看不见的是海量货币的进场,只有货币的进场,才能带来配套建设、产业落地、经济起飞,乃至最后的经济转型。

再之后,才有真正的房价托底基础。

驱使一切崛起运转的背后,都是永不眠的资本、利益和金钱。

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