南京某停工事件，引发房地产圈内的强烈关注

近日，南京某停工事件，引发了房地产圈内的强烈关注。

具体情况，大家先看一段，南京电视台《楼市》的现场采访：

近日有市民反央，自己前不久在南京市麒麟板块京奥港未来墅项目买了房，正等着房子交付呢，却发现这楼盘的房子竟然停工不盖了，施工现场还被贴了封条……

今天上午，《楼市》记者来到了京奥港未来墅项目施工现场，发现除了一名门卫以外，工地内并无其他工人在施工，起重机等器材也都停止了运作。

而在工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上面赫然写着“工程暂停、大门封闭”。

门卫师傅告诉记者，由于开发商不给工程款，他们已经停工有些日子了。

工地门卫：

他们给钱我们就干，给钱就开始干。记者随即来到了该楼盘承建方的办公室，质量部工作人员表示，由于开发商拖欠了好几个月的工程款尚未支付，他们已于11月25号停止了施工作业。

工程建造方质量部工作人员：

（记者：欠多少钱？）几千万了， 两千万都不止。

我们现在就是等，工人要钱，过年了你不付钱，别人在这里做事，我们下面也有分包，不付钱给别人怎么做，我们现在自己都垫了多少钱进去了。

该名工作人员表示，他们现在也毫无办法，能做的只有等了。开发商只要付钱，他们就复工。

他还表示，其实开发商也没办法，被套死了。

工程建造方质量部工作人员：

都是套死了，现在好多开发商不都是银行贷款，你想想他这块地，买进来多少钱，他亏，他现在没办法，他这一边都还没开始建呢，看到没有。

停止施工的原因是否真的如工程建造方工作人员所说的那样呢？带着疑问，记者来到了不远处的京奥港未来墅销售中心。

置业顾问介绍，正在建造的这批房源，属于整个项目的A片区，预计交付时间为2019年上半年。由于环保部门要求，该项目的建造工作目前被暂停。

而对于“拖欠工程款”这一说法，置业顾问表示，并不知情。

京奥港未来墅项目置业顾问：最近停工。这个我不太清楚。

2016年4月，京奥港集团以每平米22353元的楼面价拿下麒麟G09住宅地块，成为了麒麟板块的。

今年9月，G09地块京奥港未来墅项目首次开盘推出154套房源，销售单价在每平米26000元左右，仅比地价高出了3000到5000元，也就是说，开发商很有可能是亏本卖房的。

另外，从京奥港未来墅销售中心还可以了解到，3个月过去了，首开推出的房源仍有少量在售。

（记者：夏葳）

老杨认为：根据一般常识，门卫师傅与施工方的说法，可能更近事实真相。

关于这个，9月份时有则关于其开盘的新闻：

从9月11日领取预售许可证至今，位于麒麟的京奥港未来墅一直处于舆论的漩涡当中，原因很简单，这是一家当年的“盘”。在南京土地出让新规则出台之前的去年4月15日，麒麟板块的新“”历经61轮疯狂竞争之后诞生了，北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼面价高达22353元/㎡，而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/㎡。

京奥港拿地之时，周边楼盘的售价只有17000元-22000元/㎡，尚不及地价水平。而如今这家楼盘的价格被政府限定在25884元/㎡，只比地价高出3500元/㎡，许多人认为开发商铁定“亏本”。

注意，两个关键词：亏本、去化率7成。

亏本，说明开发商当初高价拿地的决策属于失误。

去化率7成，说明这个价格就是市场价，不属于“一二手房价倒挂”。

南京这个停工的，最大的失误是在错误的时点，拿错一幅高价地。

2016年以来，老杨一直在提示少数热门城市频出的风险，如今在已在苏州、上海、合肥、南京等多地验证。这再次证明一点：多数开发商拿地行为，就像股市中的大散户。

其次，这个开发商属于中等身板的民营企业。如果开发商拿错了地，央企、大民企，可以熬过去，不至于项目停工、烂尾，但很可能影响到建筑质量；对于中小民企业说，拿错一块高价地，则会损失惨重，如果是一块高总价的大地块，一块地拖垮一个企业，也不算什么稀罕事。

京奥港未来墅由A-D四个地块组成，设计20栋高层住宅及配套设施，相邻地块间设置跨街人行天桥连接，项目总建筑规模约30.3万平方米。当前只是刚刚开始卖，后面还有很多房子待建。

这个开发商，当前资金链紧张，是肯定的。在楼市降温通道中，房企差钱是正常的，房地产开发这个行业，开发商总是缺钱，甚至拖欠建筑商的钱，也较常见，甚至部分楼盘会将部分房子先抵给建筑商。

不过，即便开发商拖钱，一般也不会导致出现持续的停工，因为这样就等于说是双方遇到了不可调和的矛盾，撕破脸了。你如不付欠款，我就是要长期停工，而且也不可能由其他建筑商接手。经过媒体曝光，开发商的品牌、形象、信誉都会受损。如果这个楼盘已有期房售出，则还会遭到小业主的声讨、上访，很容易引发社会事件。

这个楼盘，不太可能烂尾，因为土地款应该支付完了，这是这个项目的主要支出。只要愿意降价卖房，其回笼的资金，完全可以支付建安费。但当前问题的关键是，这家企业的资金综合压力有多大，而不仅仅是这块地的问题。

很多网友，天真的以为：开发商做项目不会亏钱，更不会倒闭。

2011年之后，浙江倒了多少地产商？你们知道吗？

2012年前后，长沙几个项目停工、最后由政府出面寻求接盘企业！当然，如果项目没有开始预售，没有涉及到“小业主”，政府都懒得理你，生死由命，烂尾算个鸟。

2000年老杨刚到上海时，市中心的烂尾楼不下十座，有些都已封顶了，仍未能挣扎到竣工……

至于海南，03年我第一次去海口，市中心到处是烂尾楼，而那时海南的楼市泡沫破灭已经快十年了……

今年9月底，我专门撰文分析南京楼市，尤其是新房市场时，曾提示过几条潜在风险，大家不妨去老杨公众号（杨红旭楼市研究）细看文章：《南京楼市，美女与魔鬼的双面》镜！

2017南京购房者面对的四种诱惑与陷阱

1?在限价的前期阶段（去年常见），开发商有很多空子可钻。看似有些新盘价格低于市场价三四成，但如果剔除额外付出的喝茶费或捆绑车库或装修费等，可能仅比市场价低一成或二成。而这样的划算空间，在房价下跌之后，可能会被抹掉，甚至跌破你的实际购买价。

2?或者经过多次摇号中奖，或者求爷爷告奶奶的托到了关系，但你所花费的精神煎熬，你所欠下的人情债，成为无法量化的隐性成本。

3?开发商都不傻，被政府硬性压低售价之后，很可能出现程度不一的“减配”现象，降低建筑质量与配套设施标准。尤其是那些高价地项目，很可能赚不到钱，而近两年业界流行跟投，具体项目盈亏与操盘者切身利益密切相关，大概率会压缩各种成本。而这些问题，只有到交房之后，甚至入住几年之后，你才会有切身感受。

4?多次参加新盘摇号，总摇不中，等不及了，忍不住了，误以为南京市场总体仍是高烧，以为二手房同样也应有些投资价值吧，于是退而求其次，买市场价的二手房。或者喜滋滋的买到只有七成去化率的新盘（比如京奥港未来墅），却不知它已不存在“差价”。2018年，等爹吧。

在9月底，老杨还写过另一篇文章，大家不妨去老杨公众号（杨红旭楼市研究）细看文章：老杨被群殴之后，忍痛再论南京楼市！其中提到关于楼市房价走势的预测：

“我对南京房价的预测：未来一年至一年半、南京二手房价将持续下跌，一年半之后，多数二手房的成交价将比当前下跌15%左右。另外，当二手房价下跌之后，当前部分看似划算的新房，也渐渐失去价格优势；一年半之后，部分新房价格也会低于当前。”

南京停工事件，只是过去一年多全国部分热门城市诸多项目苦逼日子的开始……只是开始……其中苏州、合肥、南京、无锡等地须重点关注……